»
Олег Туркин, директор Фонда капитального ремонта Калининградской области
ДО/ПОСЛЕ. Как устроен капитальный ремонт исторических домов в Калининграде
Калининградская область — в топе рейтинга мест, где возвращают красоту. Во многом потому, что в регионе работает Фонд капремонта, который берется за 500 домов в год и уделяет внимание каждой дверной ручке. Рассказываем о том, как устроена работа фонда, зачем привлекать краеведов, как научить реставрировать старинные двери, почему стоит делать 30 выкрасов и что нужно, чтобы повысить стоимость недвижимости на 30%.
Что такое исторический дом
В Калининградской области 15 тысяч многоквартирных жилых домов, из них больше 400 объектов культурного наследия (ОКН) местного или регионального значения, мы называем их домами-памятниками. Треть таких домов-памятников отремонтировано комплексно. Где-то ремонтируем отдельный конструктив: крышу, фасад и прочее. Но больше половины, около 7 тысяч домов, — это дома довоенной постройки. Это не ОКН, но они богато декорированы, с сохранившимися ценными элементами.
Мы первый регион в стране, где по нашей инициативе в Правила благоустройства города Калининграда внесено понятие «исторический дом»: это все дома до 1945 года постройки. И это первый этап большой лестницы изменений: в перспективе это позволит повысить требования к содержанию подобных домов, будут более простые условия, чем в 73-ФЗ, но более строгие, чем для обычного дома.
Мы первый регион в стране, где по нашей инициативе в Правила благоустройства города Калининграда внесено понятие «исторический дом»: это все дома до 1945 года постройки. И это первый этап большой лестницы изменений: в перспективе это позволит повысить требования к содержанию подобных домов, будут более простые условия, чем в 73-ФЗ, но более строгие, чем для обычного дома.
Как устроена работа
Фонд капремонта создан восемь лет назад. Наша региональная программа разделена по блокам на три года. Есть отдел мониторинга, который выезжает на объекты, запланированные к ремонту, для оценки их технического состояния. Наши инженеры определяют самые изношенные конструктивные элементы. Иногда мы используем фотометрию: с помощью облета дроном по точкам составляем объемную картинку. Также мы получаем сведения от органов местного самоуправления, смотрим обращения граждан — в общем, изучаем информацию комплексно.
Дальше обсуждаем первичный концепт: что делать с точки зрения архитектуры. Он рождается на основании фотометрии, исторических фотографий, развертки улицы. Определяем цветовые решения, выделяем акцентные позиции, например дверные ручки, профили карнизов, другие архитектурные элементы, и запрашиваем по ним предложения. Все это происходит с архитекторами в рамках рабочих групп в постоянном взаимодействии. У фонда капремонта есть свой проектный отдел, пять архитекторов, с допуском на проектирование. Я считаю, что у нас самая сильная команда архитекторов в Калининградской области в плане работы с историческим наследием и многоквартирными жилыми домами. Из всех домов 50% делают наши архитекторы, а 50% архитекторы по субподрядам, которых мы также сопровождаем на всех этапах проекта — от концепции до реализации.
Дальше обсуждаем первичный концепт: что делать с точки зрения архитектуры. Он рождается на основании фотометрии, исторических фотографий, развертки улицы. Определяем цветовые решения, выделяем акцентные позиции, например дверные ручки, профили карнизов, другие архитектурные элементы, и запрашиваем по ним предложения. Все это происходит с архитекторами в рамках рабочих групп в постоянном взаимодействии. У фонда капремонта есть свой проектный отдел, пять архитекторов, с допуском на проектирование. Я считаю, что у нас самая сильная команда архитекторов в Калининградской области в плане работы с историческим наследием и многоквартирными жилыми домами. Из всех домов 50% делают наши архитекторы, а 50% архитекторы по субподрядам, которых мы также сопровождаем на всех этапах проекта — от концепции до реализации.
Где искать старые фотографии
Мы используем несколько источников для исторических фотографий. Первый ― общедоступные сайты архивных фоток. Второе ― запросы в официальные архивы. Наконец, самый эффективный метод — обращаемся к людям, которые увлекаются краеведением. Мы поискали по соцсетям, посмотрели, у кого больше подписчиков и качественные результаты, нашли десять человек, со всеми познакомились, собрали их вместе, организовали общий чат, куда добавили наших архитекторов. Теперь мы посылаем им запрос, а они на волонтерских началах находят данные. И у них это получается гораздо лучше, чем у всех остальных. Они реально профи, и это их хобби.
Сейчас мы занимаемся восстановлением целого поселка Железнодорожного. Он был разрушен еще в Первую мировую войну. На 1917–1920 годы пришлось восстановление, и архитекторы сформировали целый труд, где описали, как оно проводилось. Мы нашли эту книгу и воспроизвели многие детали, например сердечко на ставнях или светильник на стене.
Сейчас мы занимаемся восстановлением целого поселка Железнодорожного. Он был разрушен еще в Первую мировую войну. На 1917–1920 годы пришлось восстановление, и архитекторы сформировали целый труд, где описали, как оно проводилось. Мы нашли эту книгу и воспроизвели многие детали, например сердечко на ставнях или светильник на стене.
Как подбирать цветовые решения
Цветовые решения основываются на исторических фотографиях. Мы видим те контрасты, который архитектор задумывал изначально. Когда снимаем слои, то видим смывки, понимаем, какой плюс-минус был исходный цвет, но не всегда. У нас регион особенный, здесь практически каждый дом до 1945 года пострадал во время Великой Отечественной войны, где-то крыши выгорели полностью, где-то объект был полностью перестроен. Дополнительно к этому есть контекст улицы, поэтому мы обращаем внимание на то, что происходит по соседству, чтобы не возникло диссонанса.
После того, как подрядчик начинает вести работы, он приносит нам выкрасы, и это может повторяться снова и снова — бывает, что нам приносят их по 20–30 раз. Пока выкрас не будет соответствовать образцу, мы не дадим отмашки на покраску — за этим следят наши архитекторы.
После того, как подрядчик начинает вести работы, он приносит нам выкрасы, и это может повторяться снова и снова — бывает, что нам приносят их по 20–30 раз. Пока выкрас не будет соответствовать образцу, мы не дадим отмашки на покраску — за этим следят наши архитекторы.
как делать конструктивные детали
Мы делаем 3D-модели элементов, а потом ищем местных мастеров для производства. Это всегда индивидуальная история. Так было, например, с настенным светильником: мы нашли кузнецов, которые выковали его по 3D-модели. Такие мастера выступают как субподрядчики нашего генподрядчика, а происходит все под контролем фонда.
Специфика работы в Калининградской области ― это фронтоны и крыша. Крыши почти все разбомбили, они сгорели. При этом особенность восточнопрусской архитектуры состоит в том, что в объем кровли помещается до двух-трех этажей здания. Мы называем крыши «пятым фасадом». Если здание трехэтажное, то у него крыша может быть размером в два этажа. Поэтому внешний облик крыш становится определяющим.
Специфика работы в Калининградской области ― это фронтоны и крыша. Крыши почти все разбомбили, они сгорели. При этом особенность восточнопрусской архитектуры состоит в том, что в объем кровли помещается до двух-трех этажей здания. Мы называем крыши «пятым фасадом». Если здание трехэтажное, то у него крыша может быть размером в два этажа. Поэтому внешний облик крыш становится определяющим.
Про двери и ручки
Двери ― тоже важная часть дома. Любой, кто хочет попасть в дом, должен открыть дверь. Мы столкнулись с тем, что у части домов, куда мы приходили с капремонтом, вместо оригинальной двери стоял железный лист. Если же сохранялась старая дверь, то в ужасном состоянии. Мы начали с установки более простых дверей, потом перешли к более сложным со световым проемом, научились делать реплики. Мы сделали целый каталог старинных дверей и дошли до того, что будем выпускать книгу «Старинные двери Калининградской области».
Ручка должна быть качественной, не китайским ширпотребом, ведь когда за нее берешься, то понимаешь, что и все остальное сделано на том же уровне. Мы делаем дверные ручки из латуни, как и в оригинале. Это благородный металл, он красиво стареет. Чтобы понять, как работать с ручками, мы нашли исторические образцы, устроили акции среди жителей, которые приносили сохранившиеся у них экземпляры. Так набралось с десяток ручек, которые стали для нас типовыми. Их мы отливаем по историческим образцам, а еще размещаем на них логотип Фонда капремонта, чтобы люди помнили, кто им причинил добро.
Ручка должна быть качественной, не китайским ширпотребом, ведь когда за нее берешься, то понимаешь, что и все остальное сделано на том же уровне. Мы делаем дверные ручки из латуни, как и в оригинале. Это благородный металл, он красиво стареет. Чтобы понять, как работать с ручками, мы нашли исторические образцы, устроили акции среди жителей, которые приносили сохранившиеся у них экземпляры. Так набралось с десяток ручек, которые стали для нас типовыми. Их мы отливаем по историческим образцам, а еще размещаем на них логотип Фонда капремонта, чтобы люди помнили, кто им причинил добро.
Реставрация исторической двери — очень кропотливый процесс, который занимает от трех месяцев до полугода. Двух мастеров не хватало, поэтому мы запустили учебный образовательный модуль на базе Калининградского технического колледжа. Он устроен так: один из волонтеров, авторов нашей книги, читает участникам лекцию об архитектуре дверей, дальше мы обучаем участников технике безопасности, основным приемам и даем 72 часа на реставрацию старой двери под присмотром мастера. На курсе отучились уже 40 человек, при этом на четвертом потоке был конкурс в 30 заявок на место. А житель Черняховска Олег Скуратов даже открыл свою мастерскую в городе, где тоже реставрирует для нас двери, — получилась win-win-история.
А еще мы делаем витражи. Была дверь, для которой мы сделали три варианта витражного остекления. Мы выложили варианты в социальных сетях, и у жителей была возможность выбора. Нам важно, чтобы люди прочувствовали философию процесса, в том числе с помощью «соделания».
Про подход
Подход очень простой: мы все что можно сохраняем, ничего не сносим и не выбрасываем. Когда фонд только начинал работу, керамическую черепицу с крыши сбрасывали и вывозили на мусорку. Сейчас мы ее сохраняем. Сначала передавали на восстановление кирх и замков области, а теперь на собрании собственников есть удачные примеры, где с их согласия мы черепицу отмываем, очищаем, делаем выбраковку и укладываем повторно.
Например, наша гордость ― бывшее здание сиротского приюта на Октябрьской, 3. Когда мы туда пришли, окна были поменяны, крыша упала, характерные наклонные окна скрыли и перестроили, забор развалился. Мы привели его к историческому виду от поднятия отметки конька до замены формы окон.
При поддержке губернатора области мы открыли депозитарий — помещение для хранения материалов. Мы сейчас настраиваем логистику, при которой, когда аварийный дом сносится, волонтеры под нашим руководством приходят, разбирают все, что разбирается, забирают все, что представляет ценность, — черепицу, двери, балконные ограждения, элементы декора фасада — и привозят на хранение. Эти архитектурные артефакты мы можем применять повторно или использовать как референсы.
Например, наша гордость ― бывшее здание сиротского приюта на Октябрьской, 3. Когда мы туда пришли, окна были поменяны, крыша упала, характерные наклонные окна скрыли и перестроили, забор развалился. Мы привели его к историческому виду от поднятия отметки конька до замены формы окон.
При поддержке губернатора области мы открыли депозитарий — помещение для хранения материалов. Мы сейчас настраиваем логистику, при которой, когда аварийный дом сносится, волонтеры под нашим руководством приходят, разбирают все, что разбирается, забирают все, что представляет ценность, — черепицу, двери, балконные ограждения, элементы декора фасада — и привозят на хранение. Эти архитектурные артефакты мы можем применять повторно или использовать как референсы.
Про деньги
Сделать капитальный ремонт исторического дома однозначно дороже, чем покрасить хрущевку. Но дальше все индивидуально. Где-то балконы надо спилить, где-то утрачена половина уникальных элементов богатого фасада. У нас есть подробная классификация домов, где элементы занимают больше 20% от площади фасада.
В год ремонтируется примерно 500 домов на общую сумму в 2 млрд рублей. При этом взносы жителей составляют 950 млн, а 1,1 млрд — это субсидии из областного бюджета. На 2024 год нам выделяют уже 1,3 млрд.
8 из 10 жителей области живут в многоквартирных жилых домах. Поэтому конкретно улучшить жизнь конкретных людей проще всего через программу капремонта. Мы ремонтируем 500 домов, в которых живут 30–40 тысяч человек. Это целый город! Люди радуются, что стали меньше платить за коммуналку, потому что мы ведем энергоэффективный капитальный ремонт, улучшился микроклимат, не дует из окна, нет шумов, а еще можно продать на 30–40% дороже. Мы часто встречаем объявления, где специально указано, что дом капитально отремонтирован.
В год ремонтируется примерно 500 домов на общую сумму в 2 млрд рублей. При этом взносы жителей составляют 950 млн, а 1,1 млрд — это субсидии из областного бюджета. На 2024 год нам выделяют уже 1,3 млрд.
8 из 10 жителей области живут в многоквартирных жилых домах. Поэтому конкретно улучшить жизнь конкретных людей проще всего через программу капремонта. Мы ремонтируем 500 домов, в которых живут 30–40 тысяч человек. Это целый город! Люди радуются, что стали меньше платить за коммуналку, потому что мы ведем энергоэффективный капитальный ремонт, улучшился микроклимат, не дует из окна, нет шумов, а еще можно продать на 30–40% дороже. Мы часто встречаем объявления, где специально указано, что дом капитально отремонтирован.
Фото: тг-канал Фонда капремонта Калининградской области