Как дела у КРТ

КТР ― аббревиатура, которая обозначает «комплексное развитие территорий». Это понятие было введено отдельным федеральным законом в конце 2020 года. Появилась целая новая глава Градостроительного кодекса, которая посвящена КРТ. Далеко не каждое нововведение сопровождается таким событием. С одной стороны, это подчеркивает важность инструмента, с другой — говорит о том, что он не вписался ни в одно из действующий положений.

В начале 2021 года Минстрой потребовал от всех регионов разработать и принять нормативно-правовые акты, которые бы регулировали применение механизма КРТ на местах. Это тоже уникальное событие. Прежде федеральные власти стремились самостоятельно определять все, что касается градостроительной деятельности. Теперь же федеральный центр, как и в ситуации с эпидемией COVID-19, дал регионам гораздо больше полномочий и самостоятельности, вместе с тем переложив и ответственность за последующие удачи и неудачи.

За несколько десятилетий в градостроительной деятельности сформировалась привычка, что всё регулирует центр.

Уровень ответственности на региональном уровне неожиданно вырос в разы. В таком масштабе это случилось впервые.

Регионы попали в сложное положение. Субъекты оказались не в состоянии сами сформировать качественную нормативно-правовую базу. Московская область стала первой, кто принял соответствующий закон, но при внимательном ознакомлении критики он не выдерживает. Многие принялись копировать то, что было принято в Московской области, и системные ошибки стали распространяться по всей стране. Тем не менее регионы в конце 2021 года отчитались о принятии соответствующих законов. Многие регионы уже запустили эти проекты. Большинство из них находятся в финальной стадии проектной документации, вышедших на стройку я еще не знаю.

Сегодняшний посыл из федерального центра о том, что регулирование должно быть разным в разных регионах, ― абсолютно правильный. Покупательская способность и сложность реализации проектов в регионах не сопоставимы.

У КРТ была глобальная идея: давайте поощрять девелоперов и создавать преференции для развития территорий. При этом был взят опыт тех регионов, где изначально спрос на застройку был настолько высок, что расчет на активность девелоперов был оправданным.

В законе было важным определить взаимоотношения органов исполнительной власти и девелоперов. Московская область зашла с позиции ограничений и сделала дополнительный фильтр, не предусмотренный федеральным законодательством: здесь ввели правило о том, что перед принятием решении о КРТ инвестору нужно разработать мастер-план, что удлиняет и удорожает цепочку принятия решений. Это правильно, ведь в регионе фиксируется колоссальный спрос на застройку. В других регионах это далеко не так, они даже это осознают, но все равно пытаются применить те же принципы, которые заложила Московская область. А потом удивляются: почему девелоперы не стремятся реализовывать проекты КРТ?

Решение КРТ может применяться вне зависимости от генерального плана, правил землепользования и застройки и других ранее принятых документов. По сути это признание: то, что мы делали 15 лет, с 2005-го по 2020-й, не получилось. План обеспечить градостроительную деятельность качественными документами территориального и градостроительного зонирования провалился. Нам по факту сказали: мы обернулись, посмотрели, как нагородили генеральных планов, напринимали правил землепользования и застройки, и понимаем, что на самом деле ничего не вышло.

Законом о КРТ по сути перечеркнули генеральные планы. Почему так произошло? Генпланы превратились в настолько зарегулированный документ, что стали очень тяжелы как инструмент управления. Девелопер не может реализовать ни один проект без внесения изменений в генеральный план, а с момента разработки концепции до внесения в нормативные документы может пройти два-три года. Поэтому генпланы стали формальной отчетностью.

Между генпланами и КРТ есть и другое важное отличие: генеральные планы разрабатывались во многом как планы экстенсивного развития на новых территориях. КРТ ― это в значительной степени задача по развитию имеющихся территорий в границах населенных пунктов.

Девелопер в 2012 и в 2022 годах ― разные сущности. Сейчас у девелопера другие потребности и запросы. Мелкие девелоперы вымерли, а практически все крупные игроки так или иначе связаны с государством. Но профиль девелоперов может поменяться еще сильнее. В рамках КРТ есть принцип, который приобретает все большее значение: это реализация проекта уполномоченной компанией. Поэтому при реализации КРТ ставку будут делать на компании с госучастием в лице регионов. В этом заключается один из скрытых драйверов развития. Создается правовая основа для стимулирования субъектов создавать свои региональные строительные корпорации. Меньше половины регионов к осени 2022 года создали подобные юридические лица, но это колоссальная возможность для регионов в будущем.

Федеральное правительство действует и кнутом, и пряником. В качестве второго — инструменты, которые призваны предоставить наиболее готовым к применению КРТ регионам существенную финансовую поддержку. Есть инфраструктурные облигации, инфраструктурные бюджетные кредиты и другие способы.

Федеральное правительство как бы говорит регионам: давайте вы нам продемонстрируете, что готовы тратить деньги осмысленно. И выясняется, что многие регионы не в состоянии разработать хороший проект. Многолетняя обкатка была на проектах создания комфортной городской среды. Теперь эта модель взаимодействия центра и регионов переносится на проекты в тысячу раз крупнее. Есть вероятность, что конкурс проектов КРТ будет проводиться по аналогии с конкурсом на комфортную городскую среду, только в значительно большем масштабе.

Я думаю, что переход на новые рельсы будет происходить по ускоренному сценарию. Кризисные явления будут подстегивать всех шевелиться быстрее. Правительство будет всячески сужать другие возможности получения средств. 2023 год станет переломным, и к его концу мы увидим список регионов, которые смогли выйти в лидеры, научившись играть по новым правилам.