АМИР АДИАТУЛИН, основатель IND architects: Всё зависит от задач, которые решает строительство нового города. Они могут быть самыми разными. Это и политическая воля, желание продемонстрировать растущую экономическую мощь, показать «новое лицо государства», решить вопросы миграции, расселения людей. Так, мы видим, что в России происходит миграция с севера на юг, люди переезжают в более комфортный климат. Это поддерживается на государственном уровне. Только за позапрошлый год на Кубань переехали более 100 тысяч человек. Краснодар, допустим, уже переполнен, и качество жизни из-за этого страдает. Возникают транспортные, экологические проблемы, дефицит рабочих мест и социальной инфраструктуры. Поэтому нужно думать, где люди будут расселяться. Как ответить на этот вызов? При таком высоком запросе логично создавать новые города.

Кроме того, новые города нужны, чтобы переломить проблему централизации. Это типично российская история: из-за масштабов страны и неравномерного развития территорий центр и юг переманивают жителей. Нужны новые точки притяжения, которые позволят перераспределить эти потоки. Новый город может стать хорошим решением для такой задачи.

Есть и такое мнение: чтобы люди захотели переехать, город должен быть новым, в этом — надежда на лучшую жизнь, ответ на потребность обновления потребительских привычек и запрос на другое качество жизни. У нового города есть супервозможность заложить новый стиль жизни людей. Точечными изменениями в депрессивных городах такого эффекта не добиться — всё равно будет присутствовать налет «усталости».

Города возникают там, где появляются новые торговые пути, транспортные и логистические хабы или формируется новый промышленный и технологический центр, — словом, сперва всегда идет экономика. Город отвечает на ее запросы.

ГАЛИНА ПИВОВАР, специалист по развитию территорий: Нужно сначала определиться, про какую страну и какой исторический период мы говорим. В рамках каждой страновой системы существуют своя специфическая ситуация: демографическая динамика, уровень урбанизации, географические и климатические особенности, структура экономики. В нашей стране уровень урбанизации составляет порядка 70%, и эта цифра достаточно стабильна с 90-х годов XX века. Это не значит, что все процессы «зацементировались», а всего лишь говорит о том, что они достигли в достаточной степени «равновесной» фазы. Конечно, идет процесс оттока из сельской местности, в некоторой степени он компенсируется чуть более высокой сельской рождаемостью по ряду регионов. При этом очень большой процент русских городов сегодня депопулирует, более 85% из них, преимущественно малых и средних, становятся донорами для более крупных. Процент городского населения стабилен, но внутри этой стабильности — крайне активное перераспределение между городами разного типа.

В такой ситуации лозунг о создании новых городов звучит по меньшей мере спорно. Есть ощущение, что мы до сих пор не можем ментально отойти от 70-летнего периода СССР и каждый раз представляем историю со строящимися городами с безусловным социальным оптимизмом: «развитие страны», «новые территории освоения», «комсомольские стройки». При этом полностью упускаем другие принципы, на которых этот процесс был основан и благодаря которым был в принципе возможен и местами рационален: расширенное воспроизводство населения, рост его численности, неоконченная урбанизация и, конечно, плановая экономика. Сегодня ситуация иная, решения о переезде слабо подвластны госинституциям, изменилась и система координат: качество жизни, социальные, карьерные, финансовые и образовательные возможности, даже климатический комфорт, — всё это берется в расчет. Каким должен быть в таком случае тот самый «новый город», чтобы конкурировать с уже сложившимися городскими системами, где есть слабые и сильные социальные связи, устоявшиеся и понятные образовательные и экономические институции? К сожалению, я вижу, что на этот вопрос ответить либо не пытаются вообще, либо отвечают прекраснодушно, набрасывая грандиозные планы с непрозрачными финансово-экономическими обоснованиями как строительства, так и жизненного цикла. Главное — красивые рендеры, но за скобками остается «за чей счет банкет?».

АМИР: Важно учитывать несколько факторов: географическое расположение, топографию, климат, уже утвержденные документы территориального планирования, определяющие, как будет развиваться конкретный регион. В частности, очень важно, где будут проходить основные транспортные коридоры, — это дает понимание, на что экономика города будет опираться.

Помимо самого́ городского каркаса, необходимо думать о социальной и культурной составляющих. Современный город должен быть правильно запрограммирован. Например, если он туристический — должно быть понимание, как туристы приезжают сюда, где размещаются, что они будут делать в течение нескольких дней, как проводить время, добираться до моря и основных достопримечательностей, заниматься спортом и так далее. Знание профиля, назначения города и применение инструментов мастер-планирования позволяют правильно программировать территорию.

Думая о строительстве новых городов, создании новых систем расселения, не стоит отталкиваться от сиюминутной ситуации. Создание нового города — это процесс, сильно растянутый во времени. Тут надо смотреть на перспективу в 20–30 лет, строить прогнозы на будущее. В России анализируют процессы, происходящие в регионах, работают ведомства, направленные на развитие Севера, Дальнего Востока и других российских территорий. Была, например, принята Стратегия развития Арктической зоны до 2035 года, которая призвана в том числе сформировать качественную систему образования в Арктике, создать условия для сохранения малочисленных народов, развить науку совместно с крупными и средними предприятиями. Исследования многолетней миграции населения показывают, что люди, особенно молодые, покидают экономически депрессивные регионы и переезжают в более развитые, — таким образом, есть цели работать над повышением уровня жизни в регионах с высоким оттоком населения.

ГАЛИНА: Любой город определяется деятельностью, которая в нем происходит, поэтому первичны, конечно, деятельностные возможности. Но город ― не экстерриториальная единица. Есть множество факторов, которые необходимо учитывать. Первое: естественный тренд расселения. Если говорим про Россию, надо четко понимать, что он идет на юг и на запад. А вот строительство великих сибирских городов уже вызывает сомнения. Одна из причин ― климатические особенности. Достаточно логично, что люди выбирают лучшие природные условия. Чем суровее климат и чем необустроеннее среда, тем выше потенциальные компенсационные ожидания: зарплата, позиция, социальный пакет.

Второй фактор — смысл. Нужно четко понимать, в чем будет ключевая самостоятельная экономическая деятельность города и какая деятельность возможна только в этом конкретном месте (особенно когда мы предполагаем строительство там, где естественные факторы среды удорожают проживание). Третье — демографический потенциал города: откуда будут люди приезжать и по каким объективным причинам там оставаться. Четвертое — ресурс, источник, кто за это заплатит. К этому надо подходить строго. Проектов новых городов много, но 90% заканчиваются на форумах, макетах и презентациях.

АМИР: Не вижу здесь никакого противоречия. Экономический потенциал может быть как у уже существующего города, так и у еще не застроенной территории. В России около 75% населения проживает в городах, а его четверть сконцентрирована в городах-миллионниках. Конечно, ресурсы ограниченны, поэтому нужно более внимательно принимать решения о реализации проектов.

ГАЛИНА: Мой ответ будет чрезвычайно прагматичен: зависит от того, кто за это платит. Ресурс не бесконечен, деньги будут потрачены либо на одно, либо на другое. Если мы предполагаем, что новый город — это государственный проект, то к подобным инициативам нужно относиться крайне осмотрительно. Необходимо просчитывать самые пессимистические сценарии и внутри них все равно не терять осмысленность подобного строительства. Надо реалистично оценивать сроки: город — это 30+ лет значительных инфраструктурных инвестиций. Надо обдумывать жизненный цикл города (проблема ресурсодобывающих городов советского периода строительства). В общем, никакого популизма и презентационного оптимизма, а очень строгое отношение к подобной идее.

АМИР: Хотя в сознании большинства Экополис и считается новым городом, это не совсем так. Экополис — это фактически расширение существующего города Корсакова. По инициативе правительства Сахалинской области было принято стратегическое решение — разработать для Корсакова новую модель развития, и идея Экополиса естественным образом выросла из этой модели. Проект предусматривает жилую застройку, общественно-культурную и деловую зону, инновационно-технологический кластер и мультимодальный логистический комплекс «Корсаковский порт». Правительство Сахалина рассчитывает, что создание Экополиса позволит увеличить численность населения к 2030 году примерно на 25 тысяч человек, а число рабочих мест — на 15 тысяч.

В случае с Экополисом понятно, в чем его потенциал и какие шаги важно реализовать в первую очередь. Это портовый город, который находится на Северном морском пути, связывающем Европейскую часть России с Дальним Востоком. Одна из главных задач, которую решает Севморпуть и порты, расположенные на нем, — оптимизация логистики. Эта транспортная артерия на 10–30% сокращает время в пути из крупнейших портов Азии в Европу. Строительство Экополиса предполагает создание крупного логистического хаба для океанских судов, что выгодно с точки зрения не только экономики, но и экологии, потому что логистика — один из главных источников углеродного следа. Если, допустим, взять произведенные в Китае кроссовки, то мы увидим, что больше половины их углеродного следа приходится не на само их производство, а на транспортировку. Поэтому оптимизация логистики — одна из основных целей устойчивого развития.

Удачное расположение Экополиса позволит развивать здесь логистический бизнес и сервисы, туристический кластер, в том числе за счет туристического потока из Японии и Кореи, добычу и переработку рыбы и морепродуктов, а также цифровой и инновационный бизнес.

Ошибки проверяются жизнью, а жизнь мастер-плана долгая. Но его плюс в том, он очень гибкий — можно безболезненно корректировать. Это все-таки не генплан, который предполагает фиксированное долгосрочное градостроительное освоение территорий.

Правда в том, что мы не можем до конца быть уверены, насколько успешным окажется проект, будет ли население расти в соответствии с теми темпами, на которые был расчет при проведении исследований и планировании экономического и социального развития региона. Сейчас мы не можем сказать, что были допущены какие-то ошибки. Но существенное изменение условий для реализации проекта, экономической среды или отставание в развитии транспортной инфраструктуры региона может повлечь необходимость корректировок.

Наш проект опирается на существующие условия, отвечает потребностям территории, полностью вписан в реальный контекст. Поэтому, разумеется, его реально воплотить. Все зависит от того, будет ли развиваться экономика и транспортная сеть ожидаемыми темпами.

ГАЛИНА: У Сахалина смелая, амбициозная цель по привлечению населения, но не в полной мере понятно, за счет каких инструментов это будет происходить. Основной вопрос — в масштабе и реальности разворачиваемых экономических планов и технически экстраполируемых из них показателей роста численности населения. Лишняя самоуверенность — главный риск при любом подобном проектировании.

На Сахалине долгое время был дефицит квадратных метров на фоне реализации крайне масштабных инвестиционных проектов, что привело к значительному росту цены за квадратный метр. Соответствует ли ситуация 2023 года ситуации предыдущего периода? Какова реальная емкость рынка недвижимости на Сахалине? Выдержит ли бюджет региона дополнительные эксплуатационные расходы, которые обязательно возникнут при реализации? На все эти вопросы, надеюсь, есть не гипотетические, а вполне взвешенные ответы. Не только в визионерском, но и в консервативном сценарии развития событий.

С точки зрения потенциальных ошибок, ключевая — это отсутствие реалистичной этапности. Нужно понимать MVP ( продукт, обладающий минимальными, но достаточными для удовлетворения первых потребителей функциями) проекта, который целесообразен при любом из сценариев развития событий. Например, было бы обидно потратить деньги на инфраструктуру, но получить от застройщика только 20% от заложенных квадратных метров, поскольку он пересмотрел емкость рынка в новых условиях. Это гипотетическая конструкция, но именно такие сценарии необходимо прорабатывать всем сторонам проекта.

АМИР: Все зависит от масштабности проекта. Если мы говорим о современном качественном городе с хорошими условиями для жизни и экономической деятельности, речь может идти и о сотнях миллиардов рублей. Но затраты на строительство новых городов, как бы высоки они ни были, должны быть оправданы плюсами для экономики и страны. Кроме того, город и не нужно строить сразу с нуля. Экополис мы начали развивать с микрорайона, потому что правильно двигаться маленькими шажками.

ГАЛИНА: Когда мы начинаем говорить про стоимость, надо говорить и про агентность. Город ― чей проект? Проект региона, федерации, частного девелопера?

Я встречала архивную информацию о стоимости строительства в советское время городов Кузбасса. За 20 лет было потрачено от 600 млрд до 1 трлн рублей на строительство нескольких городов. Конечно, считались абсолютные затраты и наверняка были плановые показатели возвратности и/или обоснования капитальных затрат (хотя такие данные мне встретить не удалось). Но предположу, что решения принимались часто стратегически: есть территориально-производственные комплексы, которые будут давать такой-то объем добычи, и они должны быть планово обеспечены таким-то объемом жилья и инфраструктуры. Сейчас иная ситуация. Стоимость должна рассчитываться для разного типа агентов: для государства, девелоперов, которые заходят на эти участки, частного бизнеса. И, соответственно, должна быть интересна для каждой из сторон.

Это крайне деликатная ситуация, потому что каждая из сторон старается стимулировать другую сделать собственный первый шаг и стать первым инвестором. Это, кстати, тоже не уникальная ситуация — подобные кейсы интересно изучать на примере новых городов в странах Персидского залива. Так, King Abdullah Economic City (KAEC), который строится с 2006 года, по принципам государственно-частного парнерства, судя по всему, значительно отстает от первичной дорожной карты реализации. Из запланированных 50 тыс. жителей сегодня там проживает всего 7.

АМИР: Устойчивость — важнейший принцип современного градостроительства. Разумеется, мы учитывали этот принцип в проекте Экополиса. Уделили внимание и экономии ресурсов, и применению стройматериалов с наименьшим углеродным следом, и минимизации энергопотребления, использованию возобновляемых источников энергии, сокращению доли частного автотранспорта, развитию сети велосипедных и пешеходных маршрутов, доступности рекреационных пространств.

К слову, сити-менеджмент — еще один существенный фактор устойчивости: от того, насколько ответственно сами чиновники относятся к экологии и экономике, как тратят ресурсы, как работают с отходами, какие принимают решения для развития города, тоже многое зависит. Мы как архитекторы можем задать направление, указать верный путь, но все зависит от того, пойдут ли по этому пути.

ГАЛИНА: Хочется упомянуть Сонгдо. Это единственный за последнее двадцатилетие новый город, спроектированный и построенный по принципу смарт-сити, который вышел из стадии презентации и макета. Это гигантская инвестиция Южной Кореи. Город спроектирован для 300 тысяч жителей, проект существует порядка 20 лет, но количество горожан не достигло и 150 тысяч.

Люди не очень охотно выбирают этот город как место для жительства. Здесь не сформированы слабые связи, не все экономические агенты зашли в город, а многие из решений, которые казались умными на этапе проектирования 20 лет назад, уже не кажутся таковыми сегодня.

Для устойчивости категория времени имеет ключевое значение. Чем сложнее наслоение функций, разнороднее тип деятельности, чем больше разных связей, экономических и культурных, проходит через город, тем более устойчивым он является. Чем «монолитнее» он создается, тем больше подвержен риску того, что устареет в течение 20–30 лет.