»
Дмитрий Наринский,
академик отделения Международной академии архитектуры в Москве
академик отделения Международной академии архитектуры в Москве
Как решить квартирный вопрос
В России сложилась уникальная ситуация в жилищной политике, когда мы владеем не всем зданием, а его квадратными метрами, а при покупке квартиры имеем дело напрямую с застройщиком. При этом альтернатива есть: кооператив, где люди владеют долей в юридическом лице и становятся полноправными собственниками, могут диктовать условия застройщику и брать кредиты в банках. Реально ли вернуться к этой форме собственности и как это поможет решению жилищного вопроса в целом? Об этом рассказывает академик отделения Международной академии архитектуры в Москве Дмитрий Наринский.
Как мы стали владельцами квадратных метров
В России сложилась жесткая система: практически вся жилищная политика регулируется на федеральном уровне и в первую очередь определяется заданной моделью собственности. В результате реформ 90-х в собственность приватизировалась как отдельные помещения, дошли даже до их долей, а когда поняли, что нельзя делить миллиметры в квартире, решили ограничиться разумными площадями (с 1 сентября 2022 года запрещается дробить жилье так, чтобы на одного человека приходилось меньше 6 кв. м).
Это стремление цепляться за квадратные метры, не понимая, что за этим стоит, привело к текущей ситуации. Мы фактически владеем не целиком зданием, а полом в нем. При этом внешние стены и часть помещений в многоквартирном доме не относятся к собственности жильцов. Такая модель привела к еще одному феноменальному явлению, когда физическое лицо имеет дело напрямую с застройщиком.
Это стремление цепляться за квадратные метры, не понимая, что за этим стоит, привело к текущей ситуации. Мы фактически владеем не целиком зданием, а полом в нем. При этом внешние стены и часть помещений в многоквартирном доме не относятся к собственности жильцов. Такая модель привела к еще одному феноменальному явлению, когда физическое лицо имеет дело напрямую с застройщиком.
Это абсолютно уникальная форма, присущая только России: больше нигде в мире она не встречается. Никто не покупает не построенные квадратные метры — приобретают долю в юридическом лице, в кооперативе.
Кооператив-альтернатива
При этом альтернатива изначально существовала. Был недооценен советский опыт участия в решении жилищного вопроса. Если гражданин хотел приобрести квартиру за свои деньги, он вступал в кооператив и становился его частью. Во всем мире именно этот правовой инструмент используется для решения жилищных вопросов.
Придуман он не вчера и не позавчера, а в самом начале XX века. Все известные и замечательные проекты, например город-сад, всё, что мы любим и помним из истории архитектуры, ― всё это кооперативы.
В этом сценарии коллективная собственность складывается не из того, что люди приватизируют непонятные квадратные метры, а из того, что они являются частью юридического лица, которое владеет объектом, включая стены, общие пространства и так далее.
Авторы приватизации говорили, что надо срочно решать экономические вопросы государства, и поэтому была придумана такая схема. Хотели сделать «скорее», а основной альтернативой принятому процессу была возможность приватизации только с момента образования юридического лица. Нужно было пойти на риск: 51% жителей дома должны были согласиться сформировать юридическое лицо — и тогда оно становилось бы владельцем будущего дома. Можно было создать специальный муниципальный орган, который участвовал бы в доле, принадлежащей муниципалитету. Но ничего из этого не сделали.
Ситуация не могла не породить проблемы, которые привели к появлению обманутых дольщиков, а сейчас — к изменению правил приобретения нового жилья, появлению эскроу-счетов и так далее.
В советском прошлом таких кооперативов по всей стране было много, причем как минимум в трех разных вариантах: жилищный, гаражный и дачный. Но весь этот опыт обнулили. Я считаю это стратегической ошибкой, и она привела к нынешней ситуации, из которой мы пытаемся мучительно выбраться.
Авторы приватизации говорили, что надо срочно решать экономические вопросы государства, и поэтому была придумана такая схема. Хотели сделать «скорее», а основной альтернативой принятому процессу была возможность приватизации только с момента образования юридического лица. Нужно было пойти на риск: 51% жителей дома должны были согласиться сформировать юридическое лицо — и тогда оно становилось бы владельцем будущего дома. Можно было создать специальный муниципальный орган, который участвовал бы в доле, принадлежащей муниципалитету. Но ничего из этого не сделали.
Ситуация не могла не породить проблемы, которые привели к появлению обманутых дольщиков, а сейчас — к изменению правил приобретения нового жилья, появлению эскроу-счетов и так далее.
В советском прошлом таких кооперативов по всей стране было много, причем как минимум в трех разных вариантах: жилищный, гаражный и дачный. Но весь этот опыт обнулили. Я считаю это стратегической ошибкой, и она привела к нынешней ситуации, из которой мы пытаемся мучительно выбраться.
Чем хорош кооператив
Изначально людей поставили в условия, когда им приходилось объединяться для решения своего жилищного вопроса. Вся процедура взаимоотношений между жильцами и городом более ясна: другие собственники домов, другое отношение к управляющим компаниям, другие процессы принятия решений.
Роль стройкомплекса в принципе иная. Если бы кооператив являлся собственником, он бы получал право на землю как любой застройщик. Муниципалитет взаимодействовал бы с жителями города, на тех или иных основаниях предоставляя им земельный участок. Кооператив нанимал бы строителей и мог брать кредит в банке, а строитель строил бы на деньги кооператива.
Кооператив — это еще и саморегулируемая организация. Вы представляете такой, который бы строил дом в 40 этажей? Это уже 160 собственников. Сам принцип организации граждан не позволит возводить такие гигантские дома. И рентабельность стройки сразу радикально вырастет.
Роль стройкомплекса в принципе иная. Если бы кооператив являлся собственником, он бы получал право на землю как любой застройщик. Муниципалитет взаимодействовал бы с жителями города, на тех или иных основаниях предоставляя им земельный участок. Кооператив нанимал бы строителей и мог брать кредит в банке, а строитель строил бы на деньги кооператива.
Кооператив — это еще и саморегулируемая организация. Вы представляете такой, который бы строил дом в 40 этажей? Это уже 160 собственников. Сам принцип организации граждан не позволит возводить такие гигантские дома. И рентабельность стройки сразу радикально вырастет.
Возможен ли кооператив сейчас
Сейчас эту схему реализовывать крайне сложно: кооператив будет идти поперек мейнстрима. Кто застройщик? Как приобретать в собственность земельный участок? И много других вопросов.
При этом сейчас, спустя 25–40 лет, приходит осознание, что нужно усиливать не застройщика, а людей, которые готовы вкладывать.
Если привлекать средства граждан, то надо создать механизм для привлечения средств граждан. А самый простой из существующих ― это кооператив.
Соответствующая статья в «Википедии» начинается со слов, что кооперативное движение рассматривается как третий сектор в рыночной экономике между частным и государственным. Прямо постулат. А у нас просто нет третьего сектора. Сегодня необходимо в первую очередь вернуть кооператив в законодательное поле как юридическую форму.
Рано или поздно жилищная политика будет вынуждена радикально измениться. Но это будет очень болезненно. Изменить то, что уже сделано, очень тяжело, но хотя бы новую стройку можно будет вести иначе.
Чтобы кооператив стал возможен, надо найти 10 толковых экономистов и создать элементарную экономическую модель. Давайте заменим физических лиц, которые получают ипотеки с беспрецедентно низким процентом, на кооператив, который будет получать льготный кредит.
Соответствующая статья в «Википедии» начинается со слов, что кооперативное движение рассматривается как третий сектор в рыночной экономике между частным и государственным. Прямо постулат. А у нас просто нет третьего сектора. Сегодня необходимо в первую очередь вернуть кооператив в законодательное поле как юридическую форму.
Рано или поздно жилищная политика будет вынуждена радикально измениться. Но это будет очень болезненно. Изменить то, что уже сделано, очень тяжело, но хотя бы новую стройку можно будет вести иначе.
Чтобы кооператив стал возможен, надо найти 10 толковых экономистов и создать элементарную экономическую модель. Давайте заменим физических лиц, которые получают ипотеки с беспрецедентно низким процентом, на кооператив, который будет получать льготный кредит.
Можно ли решить квартирный вопрос
Идея с тотальной приватизацией была экономическим трюком. Не может быть неимущий человек владельцем жилья. Раздавать деньги экономически неактивному или неимущему населению ― странная затея, и ничем хорошим она закончиться не может. При этом квартирный вопрос решить все-таки можно.
Идея такая: экономически активное население строит жилье с помощью кооперативов — эти люди готовы покупать жилье, способны войти в кооператив и вместо ипотеки планировать, что будут вкладывать в кооператив определенные деньги на протяжении какого-то времени. А те, кто не может себе этого позволить, должны иметь возможность пользоваться арендным жильем, которое находится в собственности муниципалитета.
Идея такая: экономически активное население строит жилье с помощью кооперативов — эти люди готовы покупать жилье, способны войти в кооператив и вместо ипотеки планировать, что будут вкладывать в кооператив определенные деньги на протяжении какого-то времени. А те, кто не может себе этого позволить, должны иметь возможность пользоваться арендным жильем, которое находится в собственности муниципалитета.
При чем тут муниципалитеты
Сегодня есть конкуренция за хорошие показатели по вводу квадратных метров, но реальных рычагов управления у муниципалитетов крайне мало. Единственный рычаг ― КРТ. И то далеко не для каждого муниципалитета он осуществим, потому что спрос на жилье и покупательская способность в разных городах разная.
Муниципалитеты должны поделиться на те, которые имеют экономически активное население, и на все остальные. С первыми всё более-менее понятно: если предоставят возможность развиваться жилищным кооперативам, то будет повод взаимодействовать и муниципалитетам с кооперативами. Сценарий развития муниципальных образований с недостаточной массой экономически активного населения должен быть другим. Имеются в виду прямые дотации государства муниципальным компаниям — именно эти компании, а не застройщики будут напрямую получать жестко регулируемые деньги на строительство муниципального жилья. Его приватизация будет запрещена.
Муниципалитеты должны поделиться на те, которые имеют экономически активное население, и на все остальные. С первыми всё более-менее понятно: если предоставят возможность развиваться жилищным кооперативам, то будет повод взаимодействовать и муниципалитетам с кооперативами. Сценарий развития муниципальных образований с недостаточной массой экономически активного населения должен быть другим. Имеются в виду прямые дотации государства муниципальным компаниям — именно эти компании, а не застройщики будут напрямую получать жестко регулируемые деньги на строительство муниципального жилья. Его приватизация будет запрещена.