Как в Улан-Удэ будут реализовать КРТ, которое сравнимо только с московской реновацией

Наш мастер-план смотрит не только на пространственную часть развития города, но и на экономику. Когда мы проводили анализ текущей ситуации, то поняли, что развитие у нас идет пока экстенсивным образом. Город расползается, развиваются незастроенные территории, притом что существующая застройка стареет, появляется большое количество аварийного жилья, это приводит к точечному строительству и созданию некомфортных условий.

В 2020 году был принят такой инструмент, как комплексное развитие территорий (КРТ). Раньше был механизм развития застроенных территорий (РЗТ), однако он не позволял решать многие вопросы, например связанные с изъятием. Была проблема потребительского терроризма, когда люди, не желающие выезжать, просили несоразмерные деньги за свои дома. В КРТ все эти вопросы учтены.

Плотность населения города Улан-Удэ очень низкая. 70% территории под жилую застройку сейчас занята ИЖС, но живут в этих частных домах только 23% населения, остальные, примерно 60%, живут в многоквартирных домах. При этом частные домовладения также требуют строительства дорог, детских садов, школ. Предыдущий период мы строили много социалки, детский садов, школ, дорог, инженерный сетей — но в основном «били по хвостам», делая инфраструктуру там, где в свое время понастроили спальных районов с высотной застройкой без каких-либо сервисных услуг. И теперь увидели, что развитие города с учетом экономических реалий возможно только по компактной модели.

Еще один насущный вопрос города связан с энергетикой. Около 45 тысяч частных домовладений только в границах города и порядка 65 тысяч в границах агломерации топятся дворами и углем, что создает большие проблемы с экологией. Решить эту проблему глобальной газификацией или переселением всех жителей частных домовладений нереально.

Так в нашем мастер-плане КРТ заняло главенствующую роль. Этот механизм позволяет нам показать, что в городе может быть альтернатива: застройка в центре, но с комфортными условиями. И все те финансовые ресурсы, которые мы вкладываем сейчас в развитие периферии, нужно постепенно перенаправлять в такое эффективное пространственное развитие.

Мы не фантазировали о том, что будет большой прирост населения. Мы взяли текущие темпы ввода жилья и просто предлагаем всем застройщикам и покупателям переформатировать взгляды. У нас ежегодно продаются около 150–190 тысяч квадратных метров жилья в многоквартирных домах.

Мы определили девять приоритетных площадок КРТ. Центральная часть города стала главной площадкой.

В КРТ прописывается понятная судьба каждого объекта: есть категория под снос, категория по сохранение, категория под реставрацию. Дальше все, что необходимо, сносится и на этом месте строится жилой фонд. Мы будем осуществлять переселение волновым методом. По сути, люди просто переедут из своего старого жилья в новое.

С 2021 года мы прорабатывали вопрос застройщика. Объект получается совсем неубыточным, даже с учетом того, что у нас высокие требования и ожидания и к архитектурной концепции, и к благоустройству, и в целом к проекту. Мы рассматривали местных застройщиков, но быстро пришли к пониманию, что для главной площадки Бурятии нужен большой, опытный, имеющий ресурсы и опыт в реализации сложный проектов девелопер. А проект реально сложный, на застроенной территории живет порядка 2000 человек. Таким образом, застройщиком в рамках КРТ стала компания «ПИК».

Высотность зданий не будет превышать 16 этажей. Помимо этого, есть еще ограничения в зонах охраны объектов культурного наследия — там здание не может быть выше 10 этажей.

Кроме того, мы ограничили объем ввода жилья. На 35 гектарах у нас можно построить не больше 200 000 квадратных метров, а это очень невысокая плотность застройки. Мы решаем задачу вписывания современного центра города в историческую часть.

Перед тем как принять решение о комплексном развитии, мы проводили архитектурно-градостроительный конкурс на видение развития центральной части. Лучшие решения взяли на заметку и будем рекомендовать застройщику. Сейчас по Градкодексу обязательно, чтобы архитектурно-градостроительный облик был утвержден заказчиком. Уже есть некоторые наработки, но они пока не завершены. Есть большой запрос на идентичность. Будем смотреть, как можно подчеркнуть нашу богатую культуру, связанную и с буддизмом, и со староверами, и с купечеством.

Один из интересных факторов — работа с объектами культурного наследия. Механизм КРТ ― это возможность договариваться сразу на берегу и в договоре о комплексном развитии определять, кто за что отвечает. В нашем договоре прописано, что мы оказываем меры государственной поддержки оператору для расселения деревянных 1–2–3-этажных домиков, а он обязуется вложить деньги в реставрацию этих объектов. Реставрация будет ограниченной, касающейся только конструктивных элементов — фундамента, стен, кровль, окон и дверей.

Кстати, в застройке КРТ все первые этажи жилых домов, выходящие на красные линии, будут нежилыми. Так мы планируем развивать сервисную экономику.

На этой территории планируется строительство театра «Байкал» с двумя залами, в том числе на 1000 мест. Также будет Национальный музей с красивой архитектурой в виде лотоса. Есть проект по строительству межвузовского кампуса, он тоже граничит с КРТ. Таким образом, решение по инженерной инфраструктуре учитывает и наше комплексное развитие, и строительство театра «Байкала», Национального музея и межвузовского кампуса на 2500 студентов. Все это разные источники финансирования. Межвузовский кампус — финансирование из федерального бюджета. Театр и музей — концессионное соглашение с инвесторами.

Многих от принятия решения о комплексном развития территории отпугивает обязательство, по которому нужно взять согласие у собственников многоквартирных домов о включении в границы КРТ.

Мы заходили в каждый дом, собирали встречи, объясняли, что такое комплексное развитие и на каких условиях оно будет проводиться. Конечно, сначала люди остерегались, что их переселят куда-то на периферию, но мы дали гарантии, зафиксировав в законодательной базе, что жители остаются в центральной части. Второй сложный момент был связан с тем, что не у всех была возможность сделать ремонт. Поэтому в финансовой модели мы заложили чистовую отделку будущих квартир, а в законодательстве прописали, что люди получать равнозначное жилье с отделкой. Мы открыли консультационный центр, который работал в том числе по субботам.

С людьми всегда тяжело общаться, особенно когда речь идет об их жилье. Этот опыт многих отпугивает, но без этого просто невозможно.

Мы детально проработали финансовую модель. Смотрели, какие меры господдержки можем оказать, какой будет окупаемость проекта, сколько будет стоить инженерная инфраструктура. Мы считали, как ложится в финансовую модель все, вплоть до благоустройства и освещения. Перед тем как принимать решение о комплексном развитии, такая работа должна проводиться. Мы направляем большой пул господдержки. Только в этом году меры господдержки — 542 млн рублей на расселение.

Это кейс очень сложный, капиталоемкий. Но если мы сравним его со строительством на пустом месте где-нибудь на окраине города, где надо создавать социальную инфраструктуру, парки, музеи, чтобы у людей была качественная жизнь, то понимаем, зачем нужно КРТ.