Отчеты ведущих аналитических компаний сообщают, что по итогам 2023 года спрос на высокобюджетные новостройки Москвы удвоился по сравнению с показателями аналогичного периода прошлого года.

Суммарное количество реализованных квартир и апартаментов в элитном сегменте составило 1360. В классе делюкс зафиксирован рост цены квадратного метра на 7% за год (2 265 тыс. рублей/м² ), а в премиум-классе показатель составил 1 116 тыс. рублей/м² (+3% за год). По итогам прошлого года средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке элитной жилой недвижимости достигла 1 618 тыс. рублей (+6% за год), что стало рекордным для этого сегмента.

В первую очередь повышенный спрос я связываю с усилением волатильности курса валют на фоне продолжающихся геополитических рисков. Покупка элитной недвижимости продолжает оставаться надежным средством сохранения капитала для тех, чей основной денежный поток сформирован в рублях.

Но и для покупателей с валютными накоплениями был благоприятный период — ведь они смогли претендовать на более интересные лоты, чем еще год назад. Рост интереса к элитной недвижимости связан со снижением доходности альтернативных финансовых инструментов, таких как, например, ОФЗ (в 2023 году они давали доходность в районе 7–8%).

По моей оценке, более 40% покупателей в высокобюджетном сегменте — это покупатели из регионов России. Как правило, это люди, у которых есть локальное производство в своем родном регионе, связанное с частно-государственным партнерством в разных сферах.

Мы можем смело утверждать, что сейчас происходит процесс частичного замещения клиентов в элитном классе. Определенная категория клиентов сейчас не живет в России и практически заморозила свою активность внутри нашей страны, но на смену этим людям пришли другие покупатели, которые ранее в силу разных причин не могли себе позволить или не хотели приобретать недвижимость в столице.

Для 30–40% от общего числа таких покупателей в этом году это было их первое приобретение недвижимости в Москве. Этот тренд по изменению портрета покупателей я бы назвал сменой элит.

Еще один тренд, на который я сильно надеюсь, заключается в том, что в какой-то определенный момент рынок недвижимости России в общем и рынок Москвы в частности перестанут быть исключительно локальными рынками, ориентированными только на внутренний спрос. Я предполагаю, что рынок элитной недвижимости Москвы, особенно в ее исторической части, может быть интересен покупателям из дружественных стран: Китая, Индии, Пакистана и стран СНГ.

Надежду на это дают первые ласточки, которые прилетают на наш рынок. В этом году силами нашей компании была закрыта сделка на сумму в 320 млн рублей с гражданином КНР. Он купил себе квартиру на вторичном рынке. Я знаю, что аналогичные прецеденты у наших коллег по рынку тоже есть. И если этот сценарий реализуется хотя бы частично, то нас ждет повышенный спрос на элитную недвижимость и, как следствие, дальнейший рост цен.

Кроме этого, еще один интересный тренд последнего времени заключается в том, что немалую долю проектов текущего года строят компании, ранее элитным жильем не занимавшиеся. На этот рынок приходит все больше игроков — как абсолютных новичков в девелопменте, так и выходцев из сегментов жилого строительства комфорт- и бизнес-классов. Например, компания «ПИК» выходит с новым брендом Mono, под которым они планируют строить элитные объекты. Группа компаний «Самолет» запускает бренд Samolet Select для премиальных объектов. Региональные застройщики Touch и Legenda сегодня тоже становятся частью рынка.

Многие из этих проектов занимаются не только точечной, но и крупной квартальной застройкой в разнообразных локациях — от Хамовников до Якиманки и Басманного района. Это возросшее предложение очень сильно разогнало спрос. Покупателям интересны новые ЖК.

Я по-прежнему уверен, что точной статистики как по объему предложения, так и по проведенным сделкам в элитном сегменте нет ни у кого. На рынке большой объем квартир продается застройщиками по договорам купли-продажи в сданных домах. Юридически их надо относить ко вторичному рынку, но фактически это новые квартиры, в которых еще никто не жил. Большой объем квартир в новых проектах продается по системе закрытых продаж, сложно оценить в моменте фактический остаток у застройщиков по этим проектам.

На вторичном рынке свои нюансы: очень часто одну и ту же квартиру в рекламных источниках публикуют несколько компаний. Знаю примеры, когда на один лот приходится в моменте 19–20 объявлений. И это очень сильно искажает общую картину.

Но если говорить о нашей экспертной оценке, то парадокс в том, что качественных предложений — квартир в новых готовых домах с качественной и современной отделкой — по-прежнему очень не хватает. И еще отмечу, что у элитной недвижимости также есть и свои тонкие места. И тренды последнего времени в этом отношении заключаются в том, что квартиры в старом фонде сильно переоценены.

Например, в районе Остоженки собственники многих квартир покупали их по ценам в привязке к валюте на рубеже начала 2000-х годов, когда стоимость квадратного метра приближалась к $80 000–100 000. Квартиры в этом районе сейчас морально устаревают и быстро теряют в стоимости.В настоящее время цены на вторичке в основном номинированы в рублях, и на квартиры в устаревшем фонде Остоженки цены в среднем составляют 1,5 млн рублей/м².

Многим владельцам тяжело смирится с тем, что цена на их квартиру снижается. Поэтому в этом районе много квартир в бетоне или с устаревшим ремонтом, которые не используются и не продаются, а стоят пустые. В элитной недвижимости есть и вопросы по содержанию.

Тарифы на услуги управляющих компаний в клубных малоквартирных домах может достигать 300–400 рублей/м² в месяц. Сюда же включается оплата ежегодного налога на имущество в размере 0,1-2% от кадастровой стоимости.

В 2024 году еще ярче будет проявляться, помимо этого, один тренд. Конечно, класс недвижимости характеризуют месторасположение, качество отделки, камерность. Но не менее важен авторский архитектурный проект.

Именно поэтому столичные застройщики, работающие в элитном сегменте, считают необходимым пользоваться услугами знаменитых архитекторов. И несмотря на то что за последние два года многие иностранные архитектурные бюро, такие как Nikken Sekkei, Dyer, MRDV, заявили о приостановке деятельности в России, роль успешных игроков в этой области только усиливается. По оценкам Союза архитекторов России, зарубежные архбюро занимали небольшую долю на отечественном рынке даже в Москве, где самый высокий спрос на квартиры в дорогих домах.

Первую скрипку играют в этой сфере отечественные компании: проектов с их участием доминирующее большинство. Из проектов в делюкс-классе, которые были построены за последнее время, я особенно выделяю ЖК «Тессинский, 1» и руки мастера, выточившие его идею, — Сергея Скуратова из бюро Sergey Skuratov Architects. А также ЖК «Золотой» и ЖК Carre Blanc от Сергея Чобана и его компании Speech. Александр Цимайло и Николай Ляшенко, главные архитекторы бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры», замыкают тройку лидеров по количеству реализованных элитных проектов. Чего только стоит их серия «писательских» домов — Chekhov, Bunin, Nabokov, Brodsky. Сложно представить современный облик Москвы и без работ Юрия Григоряна из бюро «Меганом». Особо выделю два знаковых объекта на Остоженке, которые для своего времени стали символами элитной застройки района, — «Молочный пер., 1» и ЖК Cristal House в Коробейниковом переулке.

Из относительно молодых архитекторов спешу отметить бюро Kleinewelt Architekten, которое создано Николаем Переслегиным, Сергеем Переслегиным и Георгием Трофимовым. У них очень интересный проект белокаменного жилого комплекса «Ильинка 3/8» в 300 метрах от Кремля. Необычное название бюро объясняется довольно просто: в переводе с немецкого Kleinewelt означает «маленький мир» — по задумке архитекторов, именно его они создают в каждом своем проекте.

И это далеко не все команды российских архитекторов, которые сейчас работают на российском рынке элитной недвижимости. Многие другие мастера также заслуживают внимания. Меня, как человека, всем сердцем любящего уникальные проекты, искренне радует тенденция усиления нашего локального архитектурного поля. Современная отечественная архитектурная школа очень сильна, и с каждым реализованным проектом она становится еще мощнее и выразительнее.

Итак, количество заключенных сделок показывает, что спрос на недвижимость высокого класса растет. Такая покупка — это хороший способ сохранения капитала для тех, кто формирует его в рублях. Динамику рынка сейчас создают новые тренды. Покупатели из регионов России и зарубежья готовы покупать элитную недвижимость в Москве. И им есть из чего выбрать. Усилиями молодых девелоперов и отечественных архитектурных умов рынок насыщен качественными аутентичными проектами.Так куда же несется этот необузданный рынок? В свое светлое будущее, несмотря на алармизм некоторых игроков.