Нормативы градпроектирования — довольно молодой инструмент. В Советском Союзе вся нужная проектировщику информация содержалась в СП, ГОСТах и СНиПах, разработанных под определенную типологию объектов: отдельно для санаторно-курортных комплексов, жилых и общественных зданий. Проектированием занимались проектные институты, архитектурно-планировочные бюро, осуществлявшие разработку проектов планировки и застройки общественных центров, городских ансамблей, жилых районов и микрорайонов. Их работа сводилась к обеспечению рабочего класса жилой площадью и доступными социальными благами в стремительно урбанизирующихся хозяйственных и производственных центрах страны. Эта установка диктовала типологию застройки, характеристику и количество общественных объектов. С появлением рыночной экономики исчезло централизованное планирование градостроительной деятельности, а значит, и подходы к застройке встали на рыночные рельсы. Чтобы эти рельсы не привели нас в тупик, появились нормативы градпроектирования, задающие общий паттерн любого нового девелопмента.

Нормативы, например, устанавливают количество парковочных мест для жилой и нежилой застройки различных типологий, определяют правила посадки зеленых насаждений, позволяют рассчитать максимально допустимую плотность жилой и нежилой застройки. Кроме того, нормативы определяют количество и качество объектов местного и регионального значения, таких как школы и детские сады, которые затем закрепляются в генеральных планах. Как видно, в нормативах предусмотрены все те параметры, которые напрямую влияют на качество жизни людей, проживающих в городах.

Нормативы влияют и на то, как мы используем другие градостроительные документы, например, правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — документ градостроительного зонирования, в котором устанавливается перечень видов разрешенного использования территории, размеры земельных участков и предельные параметры застройки. Хотя и в нормативах, и в ПЗЗ определяются параметры застройки, отличаются они тем, что нормативы задают логику, которой будет пользоваться проектировщики, представляя будущий облик застраиваемой территории — например, что жилые секции должны иметь переменную этажность, а секции жилых домов будут образовывать кварталы. Программировать среду — главная задача нормативов.

Все перечисленные документы являются обязательными и регулируются градостроительным кодексом. На данный момент в Краснодарском крае приняты региональные нормативы градостроительного проектирования, работа которых наглядно видна.

Можно сравнить проекты застройщиков сейчас и пять лет назад. Виден совершенно другой подход к проектированию жилой среды: появляется переменная этажность, сразу закладываются коммерческие помещения на первых этажах, а во дворах место автомобильных паркингов занимают спортивные площадки и зеленые зоны. Но надо понимать, что жизнь вносит коррективы в любые документы, и поэтому мы регулярно предоставляем изменения в них.

Казалось бы, во всех этих расчетах, значениях, параметрах разобраться может только профильный специалист. На самом деле нормативы лежат в основе многих отраслей: они закладываются в маркетинговые стратегии девелоперов, в бизнес-планы отельеров. Нормативы обязаны понимать и чиновники, отвечающие за муниципальное или региональное развитие. Создатель нормативов обязан сделать их понятными довольно широкому кругу лиц, а не только архитекторам и проектировщикам. Не стоит забывать и про жителей: хотя они видят итоговый продукт, они же и оказываются конечными пользователями.

Однако необходимо найти баланс и сделать так, чтобы нормативы устраивали все заинтересованные стороны: и сообщество архитекторов, и сообщество девелоперов, и покупателей, которые потом непосредственно будут платить за то, что построено по утвержденным нормативам. Важно помнить: нормативы напрямую влияют на качество среды, в которой мы будем жить последующие годы.

В вопросе разработки нормативов важно уметь оценивать текущие проблемы и придерживаться золотой середины при их решении. Например, в нормативах градостроительного проектирования Краснодарского края прописано, что строительство жилья невозможно без строительства социальных объектов. Такая мера может показаться довольно жестокой по отношению к застройщику, но в ситуации, когда не хватает букв алфавита для 45 первых классов в школах, такое решение становится обоснованным.

Сейчас в крае реализовывается 20 договоров о комплексном развитии территории. В каждом из этих проектов предусмотрены школы и детские сады, дома культуры и спортивные центры. В основном муниципалитеты получат их безвозмездно.

РНГП Краснодарского края заточен на развитие еще незастроенных территорий. Но во многих городах-миллионниках может быть совершенно другой подход. Там нет столько свободного места под застройку и в основном осваиваются территории в существующей застройке или в бывших промышленных районах, отсюда и другие требования к плотности и этажности.

Нормативы не будут работать, а проектировщики не будут на них ссылаться и им следовать, если они не приняты обществом, властью, девелоперами, общественниками, архитектурным сообществом.

Чтобы не допустить этого, качественные нормативы, во-первых, всегда разрабатываются посредством проектирования городских районов. Это означает, что люди, которые занимаются разработкой нормативов, должны визуализировать, как по ним будет функционировать город. Очень часто при разработке нормативов встречаются противоречащие друг другу параграфы, в которых просто невозможно разобраться, пока самостоятельно не начнешь проектировать. Во-вторых, обязательно необходимо проконсультироваться и с девелоперским сообществом, и с риелторским сообществом, и с профессиональным архитектурным сообществом, и с общественниками. Потому что, не проконсультировавшись с каждой из сторон, не узнав их мнение, невозможно самостоятельно создать что-то качественное и работоспособное.

По данным сайта государственных закупок, ценник на создание региональных нормативов градостроительного проектирования может колебаться от 15 до 50 миллионов рублей в зависимости от сложности и объема работ, а разработка местных нормативов может обойтись от 100 тысяч до 6 миллионов в зависимости от размера и специфики территории. В Краснодарском крае созданием градостроительных нормативов занимается Институт развития градостроительства и городской среды, он проводит градостроительные исследования, консультации и улучшает нормативную базу. Благодаря наличию института регион получает качественные нормативы, соответствующие потребностям жителей, бизнеса и администрации.

Шаг 1. Провести градостроительный анализ

Изучить существующие нормативы, правила и регуляции, проанализировать ситуации в конкретной области и определить необходимые изменения и обновления.

Шаг 2. Разработать норматив версии 1.0

Разработать первую версию нормативов. Она должна включать все необходимые требования, рекомендации и инструкции, чтобы обеспечить эффективное функционирование в соответствии с общими целями и задачами.

Шаг 3. Обсудить с органами муниципальной власти и экспертами

Новые нормативы важно обсудить с заинтересованными сторонами, включая специалистов и органы власти. Это позволит получить обратную связь, учесть различные мнения и оптимизировать текст норматива.

Шаг 4. Сравнить предложения

Получив обратную связь от разных сторон, необходимо провести сравнительный анализ предложений и мнений. Важно обратить внимание на совместимость нового норматива с существующими правилами и нормами: на соответствие требованиям, устанавливаемым в документах территориального планирования и градостроительном кодексе.

Шаг 5. Утвердить норматив

После обсуждения и анализа предложений новый норматив должен быть принят и утвержден соответствующими органами власти. Этот шаг заключается в формальном процессе принятия решения о внедрении нового норматива.+

Шаг 6. Собрать обратную связь

После утверждения норматива важно собрать обратную связь по его действию и результатам. Это позволит выявить возможные проблемы или несоответствия и внести соответствующие корректировки для улучшения системы.

Шаг 7. Провести исследование

Результаты исследования позволят предложить дополнительные изменения и настроить норматив в соответствии с реальными потребностями.

Шаг 8. Внести изменений в норматив

В завершение процесса создания качественного норматива важно учесть полученные результаты и внести соответствующие изменения в документ. Это особенно важно в случае выявления существенных проблем или несоответствий.

Как можно заметить, создание качественных нормативов — сложный процесс, требующий внимания к деталям, обратной связи и анализа результатов.