Как устроен КРТ сегодня с точки зрения девелоперов

Программе комплексного развития территорий (КРТ) больше трех лет: соответствующий закон был принят в феврале 2021 года. Об этой программе ходит много разговоров, что неудивительно, учитывая ее масштаб и влияние на архитектурно-строительную отрасль. Она уже меняет ландшафт региональных рынков: в Москве появились девелоперы из Краснодара, Екатеринбурга, столичные девелоперы заходят в Нижний Новгород, Калугу, появился феномен федеральных девелоперов, вроде ФСК. Все это во многом благодаря программе КРТ, которая сделала процедуры, связанные с покупкой и освоением земли, более прозрачными. Раньше девелоперам было трудно подбирать площадки, договариваться с собственниками, оформлять всю документацию, а сейчас есть готовые земельные участки, с понятными ТЭПами, которые можно приобрести на открытых торгах.

Однако, хотя программа одна, в каждом регионе свои нюансы, то есть механизмы реализации программы от субъекта к субъекту чуть — а иногда и не чуть — различаются. Кроме того, существует довольно много неочевидных тем же девелоперам факторов, которые влияют на рентабельность проекта КРТ и прочие обстоятельства. Не все девелоперы, заходя на площадку, просчитывают эти факторы. А ситуация такова, что если заключено соглашение с муниципалитетом, то у вас есть год на разработку проекта планировки. Если вы не успеваете сдать документацию в установленный срок, то начинаете платить пени, притом немаленькие.

Подвохов может быть много. Например, старая улично-дорожная сеть не вытягивает объем нового жилья или имеются специальные техусловия на подключение к инженерным сетям. Где-то существует особый порядок согласования, например, Градостроительно-земельная комиссия в Москве. Все эти моменты девелоперу, который решил масштабироваться и выходить в другие регионы стоит учитывать.

В исследовании мы анализируем открытые источники, официальные данные Минстроя РФ, ДОМ.РФ, муниципалитетов. Также проводится опрос-анкетирование среди девелоперов. Презентация промежуточных результатов была впервые представлена на «АрхМоскве» весной 2024 года.

Прежде чем зайти на площадку, девелопер простраивает финансовую модель, исходя из своих норм прибыли. Муниципальные же органы власти, подготавливая площадку, рассчитывают еще и «соцнагрузку» — сколько девелопер должен сделать для города и горожан за свой счет. Такой «соцнагрузкой» может быть переселение из ветхого фонда, освобождение территории от старых производственных зданий или реконструкция объектов, нарушающих экологический режим. Все это обычно ложится на плечи девелоперов.

Муниципалитеты не всегда адекватно оценивают затраты и сроки реализации проекта КРТ. А у девелоперов, которые строят на кредитные деньги, приоритеты другие: им надо быстрее выйти на стройку и при этом как можно меньше потратить. По этой причине девелоперы настоятельно просят привлекать их к финансовой оценке площадок КРТ в статусе независимых экспертов при муниципалитетах.

Кроме того, некоторым муниципалитетам вполне под силу за счет собственных ресурсов разрабатывать граддокументацию — это предварительный анализ площадки, условия подключения инженерных коммуникаций и т.д. Если бы они это делали, всем было бы куда как проще.

Из них около трети приходится на Москву. Столица сразу подключилась к реализации программы, но в остальных регионах программа поначалу двигалась со скрипом. Пока не появилась актуальная информация о возможностях программы, пока девелоперы сами не изучили вопрос, пока Минстрой не начал образовывать регионы, механизм не раскачивался. Но за последний год, можно сказать, произошел прорыв.

При этом 530 решений в масштабах нашей страны — это, конечно, до смешного мало. Хотя тема очень перспективная. С каждым годом правовых проволочек становится все меньше и меньше, а механизм реализации программы становится все более осязаемым и понятным.

В зеленую зону вошли 54 региона, в желтой оказались 16 регионов, в красную попали 15 регионов — здесь работа не ведется или ведется с затруднениями.

Мы видим, что основная цель КРТ — не заработать на квадратных метрах, а решить городские задачи. Во-первых, вывести маргинальные площадки из центра города, сформировать новые кварталы. Во-вторых, расселить ветхий фонд и запустить программу реновации. Более пятидесяти регионов уже разработали документацию, запустили процесс переселения и строительства. Эти регионы точно будут наращивать площадки КРТ.

Иногда у чиновников из муниципалитетов возникает вопрос: почему мы подготавливаем площадки, а инвесторов нет, девелоперы не заходят? Ответ уже прозвучал: если площадка не востребована, значит она коммерчески непривлекательна. Финансовая модель в идеале должна быть двойственна, то есть учитывать то, что хорошо городу, и то, что выгодно девелоперу. Поиск этого баланса — главный вызов на сегодняшний день, я бы сказала.

ГК «Страна Девелопмент», «Авторский и Европейский берег 2.0», СЗ «Тренд-Групп», «ДЮНА», ГСК «Красстрой», «Серебряный», ГК «Самолет»

Но важно не питать иллюзий касательно того, что если у вас есть огромный опыт в одном-двух регионах, то в Москве, например, у вас все будет как по маслу. Здесь действуют свои сложные регламенты, например, по выбору строительных материалов, благоустройству озелененных территорий, которые необходимо закладывать в финансовую модель.

Даже по карте видно, что Москва вся опоясана КРТ. Первоначально КРТ формировались по линии «ржавого» пояса, Третьего транспортного кольца, но теперь программа распространилась на весь город. Скорее всего, подобная участь ждет все необлагороженные столичные площадки.

В Москве, на мой взгляд, все сбалансировано: многие территории реорганизуются не только в жилую застройку — там появляются офисные здания, строятся инновационные производства, озеленяются бывшие промзоны. И жилые районы по соседству, те самые «спальники», получают свой потенциал для роста, ведь их жители могут пользоваться инфраструктурой новых современных кварталов.