Микрорайон Солнечный.

Большая история троицкого ЖСК,
уникального для всей России

«Мы все были небогатые люди. ЖСК — это возможность строить по своим правилами. Качество, быстрота и контингент», — говорит Сергей Скорбун. Именно ему, в то время научному сотруднику и местному депутату, принадлежит идея создать ЖСК в Троицке.

«Я понимаю, как возникла эта идея, — присоединяется Виктор Сиднев, девять лет бывший мэром наукограда. — Когда мы в 2003 году пришли в администрацию, то отменили больше десятка инвестиционных проектов, остановили коммерческое строительство, но потребность в жилье никуда не делась».

До 1 июля 2006 года у муниципалитета было право самостоятельно распоряжаться землей — выделять участки, в том числе для строительства. Среди последних выделенных земельных участков по этим правилам было два: первый — под будущий коттеджный поселок Сосны, второй — как раз под будущий кооператив, который предполагалось построить на Центральной, на месте нынешнего фитнес-центра «Резиденция». Скорбун и Кириченко, соавторы идеи, представляли, что это будет 9-этажная башня на 54 квартиры. Кооператив назывался ЖСК «Наука-2».

Сосны построились, а с кооперативом начались проблемы. Институт физики высоких давлений заявил, что это санитарная зона, были против и жители.

Сейчас мало кто знает, но в Троицке тогда действовал местный закон по учету общественного мнения (его, кстати, разработал Сиднев): люди, проживающие рядом с предполагаемым объектом строительства, имели право набрать больше 50% подписей проживающих в определенном радиусе и заблокировать строительство. Депутаты сначала не хотели принимать документ, опасаясь, что подобным образом могут заблокировать любое решение. Тогда был предложен механизм, который позволял преодолеть «право вето» жителей: администрация могла инициировать сбор подписей уже в большем радиусе. Когда Сиднев стал мэром, депутаты приняли этот законопроект.

Пользуясь этим механизмом, жители Центральной, 10, собрали больше половины подписей против. И пока длились разбирательства, муниципалитет утратил право распоряжаться землей из-за изменений в законодательстве. Точнее, разрешение на землю на Центральной успели получить в последний день действия старого градкодекса, но потом по решению суда эту землю отобрали. Скорбун хотел продолжать судиться, но в этот момент стало понятно, что идея ЖСК может реализоваться уже не на крохотном участке, а куда в большем масштабе.

«За десятилетия с начала 1990-х до начала 2000-х был построен дом на Текстильщиках, 6, и пара домов на Октябрьском проспекте, больше ничего не строилось. Потом начался бум коммерческого строительства. У муниципалитета были полномочия по обеспечению жильем, но очередь не двигалась, денег не было», — вспоминает Владимир Дудочкин, в то время первый заммэра Троицка.

Идея ЖСК Скорбуна и Кириченко идеально вписывалась в предвыборную программу Сиднева, только-только ставшего мэром. «Обещания было два. Первое — прекратить точечную застройку. И второе — вести застройку комплексно в рамках генерального плана. У меня к тому моменту было понимание, что людям где-то надо жить», — вспоминает Сиднев. Выгоды и правда было много: во-первых, квартиры практически по себестоимости. Во-вторых, возможность воплотить свой проект. В-третьих, фактически не требуется дополнительной инфраструктуры, потому что жилье строится для жителей города.

Первые собрания Скорбун проводил еще в 2003 году. На одно из них попала Елена Жилина. Молодым специалистам, оказавшимся в Троицке, нужно было решать жилищный вопрос. «Но ввязываться в коммерческое строительство было страшно. К Скорбуну же мы относились с доверием, знали, что он не сбежит с нашими деньгами. Попросились в кооператив, а когда нам ответили, что тот переполнен, решили сделать свой», — рассказывает Жилина. Идея кооператива постепенно перерастала в целое движение.

Варианты земли искали решительно, параллельно прорабатывали вопрос о том, как она может быть выделена кооперативам напрямую. В какой-то момент на одном из собраний Сиднев рассказал, что в качестве места можно рассматривать участок на незастроенной стороне улицы Солнечной. «Этим же вечером я обозначил на „Викимапии" треугольник и подписал: „В этот исторический день 23 декабря 2005 года в актовом зале Гимназии Виктор Владимирович Сиднев публично озвучил предложение о возможной застройке», — вспоминает Кириченко.

Изабелла Рожкова пришла на собрание ЖСК «Наука-2» в 2007 году. Уже тогда единственный в городе кооператив новых членов не принимал, но желающим вступить предлагал организовать свои собственные: сразу нескольким кооперативам удавалось бы больше влиять на ситуацию.

«Осенью 2006 года было образовано три кооператива: „Физик-ФИАН" для сотрудников ФИАН, „Мезон" Института ядерных исследований и „Спектр" Института спектроскопии и ТИСНУМа. Хотя, конечно, в них входили и из других институтов», — вспоминает председатель «Мезона» Михаил Медведчук.

Изначально кооперативы были только «научными», но, когда идея стала широко обсуждаться в городе, стали появляться и «социальные» кооперативы — уже не объединенные общим местом работы, уровнем доходов и пожеланиями. Так, Жилина вместе с единомышленниками создала ЖСК «Березка», Рожкова — «Гелиос», Золотуев — «Очередник». «В тот период я уже не работала в ИЯИ, занималась малым предпринимательством, общалась с такими же предпринимателями города, и идея пришла сделать кооператив из таких людей, которые так же как и я все еще нуждались в жилье», — рассказывает Жилина.

Стать участником ЖСК в то время можно было, заплатив небольшой вступительный взнос. По уставу «Гелиоса» такой взнос на однокомнатную квартиру составлял 8 тысяч рублей, на двухкомнатную — 12 тысяч, на трехкомнатную 18 тысяч рублей.

В кооператив начали вступать те, кто был в состоянии оплатить первоначальный взнос. У людей были разные финансовые условия: кто-то брал потребительский кредит, кто-то мог оплатить все целевые и дальнейшие взносы, не прибегая к услугам банков.

На этапе создания ЖСК Институт экономики города, который в то время как раз разрабатывал законопроект о кооперативном строительстве, давал троицким участникам практические рекомендации. «С 2005 по 2011 год один из главных вопросов был, кого брать, это семь лет обсуждали. В итоге решили, что есть научные кооперативы на базе институтов, есть городские кооперативы, в которые, плюнув, всех, кто записался, приняли. В итоге получилось, как Черномырдин говорил: хотели как лучше, получилось как всегда», — вспоминает один из участников проекта.

Пока для ЖСК искали землю, законодательство драматично изменилось: теперь муниципалитет мог предоставлять участки только через механизм аукциона.

«У нас было много маленьких колхозов, непрофессиональных игроков. Как только власть обратила внимание на то, что этот проект может быть интересным всем, тогда и появился участок. У мэра нам представили Александра Юрьевича Летягина и сказали, что он этот процесс возглавит, — рассказывает Елена Жилина. — Это не был человек со стороны, без опыта, он весь город строил». «Летягин не только рассказал, как он выиграл аукцион на предыдущем объекте в Соснах, но еще повез нас на экскурсию. Там уже были построены некоторые дома, мы все были в восторге от этого, поняли, что Летягин профессиональный строитель», — вспоминает Рожкова.

Так в истории появился девелопер Александр Летягин. К тому моменту он со своей Троицкой строительной компанией уже достраивал Сосны (часть проектов финансировал уже давно не живущий в Троицке, но все еще с ним связанный Вячеслав Письменный) на 38-м километре Калужского шоссе. «У нас появился паровоз — Летягин, который может все построить», — вспоминает участник проекта. «Решение было совершенно правильным: провести аукцион на землю и от большого количества кооперативов выдвинуть взрослого серьезного игрока, который в состоянии это сделать», — говорит Елена Жилина. На Летягина возложили задачи по проектированию микрорайона и подготовке к участию в аукционе на землю.

Сам застройщик вспоминает, что ему пришлось вникнуть в идею кооператива еще в 2005 году, когда возникла «гремучая смесь из строительной безграмотности, фантазийного склада ума ученых и анахронимза-социализма — получить все бесплатно». И хотя у него был опыт покупки земли, проектирования и продвижения проекта микрорайона Сосны, история кооператива пришлась на переломный момент — принятие нового градостроительного кодекса, «смену формаций градостроительства», — и даже для опытных строителей многое было в новинку. Работам предшествовало внесение изменений в правила землепользования и застройки. В них удалось заложить необходимые параметры, на которых строился и проект планировки.

К «Троицкой строительной компании» фактически перешла функция технического заказчика: «Профессионалы организуют весь процесс. Они выбирают проектировщиков, разрабатывают граддокументы, все это готовят по заказу других людей. Делают готовый кейс: стартовый пакет документов, в том числе правила землепользования, проект планировки, приблизительный экономический расчет. Это системное начало любой стройки», — рассказывает он. Все это на том этапе будущий застройщик делал на общественных началах.

Но появление девелопера в этой истории понравилось не всем: «Одно дело, если бы мы были заказчиками и инвесторами, то мы бы строили для себя и боролись за каждого человека, даже если нет денег», — говорит Скорбун.

«Начались хождения по мукам. Мы практически каждую неделю ходили на заседания Совета депутатов. Как-то раз один из них задал вопрос: „Вы искусствовед, что вы можете построить?" К реальным вещам подошли спустя три года», — вспоминает Рожкова. Даже на городском празднике Масленицы в 2007 году для продвижения идеи появились женщины с плакатами «Даешь ЖСК». Когда дело дошло до реального участка, был создан координационный совет по вопросам ЖСК. В него вошли Сиднев, Дудочкин, начальник жилотдела администрации Петр Хамчук, Игорь Сухов, курирующий вопросы строительства, Владимир Бланк от Совета депутатов и председатели всех восьми кооперативов (Рожкова, Жилина, Кириченко, Скорбун, Золотуев, Зуев, Голышева, Медведчук, Каргопольцев, Васеленок, Христенко и Сердюков).

«Как только появилось много кооперативов, конфликт не заканчивался. Они стали диктовать свою волю. Позиция администрации была в том, чтобы они договорились между собой, а мы будем проводить те решения, которые приняли», — вспоминает Сиднев. «Мы каждую неделю сидели по три часа, решали с сетями, стройками, разбирались с подрядчиками», — вспоминает Дудочкин. «Это рутина, многочасовые разговоры до поздней ночи. Моя работа состояла в том, чтобы всю эту говорильню преобразовать в технические решения. Я все это в кучу собирал, приходил на координационный совет, мы часами сидели, потому что надо было скрестить ужа и ежа. И дешево, и сердито, и комфортно», — говорит Летягин.

«Как только стало известно, что придется вырубать лес на треугольнике ЖСК, то включились зеленые», — вспоминает Изабелла Рожкова. Вопрос с лесом был одним из самых сложных. «Мы понимали, что никто за вырубку 14 гектар леса в Троицке на публичных слушаниях не проголосует. Но со временем возникло движение ЖСК, которое было на нашей стороне», — вспоминает Сиднев.

Документально же земельный вопрос удалось следующим образом. «Мы были первыми в Московской области, кто честно прошел весь порядок, как он был прописан в новом градкодексе. Он подразумевал, что должен был быть разработан генплан, а в рамках генплана — черта поселения. Она должна быть утверждена вместе с генпланом и зарегистрирована в кадастре. После регистрации в кадастре земли стали землями поселения», — рассказывает Сиднев. Генплан начали разрабатывать в 2003 году, а одобрили в 2008-м на последнем декабрьском заседании Совета депутатов.

Оставались публичные слушания: «Десять кооперативов, не знаю, сколько там семей живет, они все пришли на публичные слушания», — вспоминает участник проекта. Так движение ЖСК помогло освоить зеленую территорию. «Лес выделили, потому что история проходила как некоммерческий проект, хотя добрая половина в ней была коммерческим жильем», — говорит один из участников проекта.

«После того как прошли публичные слушания, мы все равно должны были выставить участок на продажу. Минимальная цена — 220 миллионов рублей, и кооперативам надо было эти деньги собрать», — рассказывает Сиднев.

Аукцион проходил по федеральному закону таким образом: для участия нужно было заявиться, открыть счет и сделать первый взнос — у кого больше, тот и победил. Выигравший должен был перечислить на счет оставшуюся сумму. Деньги проигравшим, конечно, возвращались. Участок на торги выставлял муниципалитет, стартовая стоимость земли определялась по нормативам и начиналась с 22 миллионов рублей за гектар с определенной плотностью застройки. Принять участие в аукционе и выиграть его мог кто угодно — в этом и заключалась основная сложность и интрига.

Предстояло решить, как именно участвовать в аукционе: каждому кооперативу по отдельности или всем сообща. Выставить на аукцион можно были маленькие участки, но от этого варианта отказались, иначе возникло бы множество конкурентов.

Когда оставалось меньше месяца до проведения аукциона, оказалось, что у кооперативов нет денег. Для участия в аукционе кооперативам пришлось собирать дополнительные целевые взносы. Так, у «Гелиоса» за однокомнатную квартиру потребовалось внести 50 тысяч рублей, за двухкомнатную — 100 тысяч, за трехкомнатную — 150 тысяч. Хотя потом для новых участников эти взносы повысились практически вдвое.

Этот этап взносов оказался, пожалуй, самым сложным для кооперативов. «Мы набрали участников на один дом. Первоначально мы учитывали, что хотим построить два дома, мы платили за себя и за того парня», — вспоминает Медведчук. Люди набирались, стоимость квадратного метра возрастала.

На самом деле аукционов было даже два. «Когда решили выходить единым лотом, то столкнулись с интересами двух типов кооперативов. Есть кооперативы научные, а есть городские. Полюбовно решили разделить на два лота. Образовалось два земельных участка, и между ними городская земля», — рассказывает Летягин.

В итоге на аукцион кроме Летягина, как представителя всех кооперативов, пытался заявиться претендент, но не был допущен. По словам участников проекта, сделал это тоже участник процесса. «Он привел какой-то банк, который перевел залог на аукцион, но не по тем реквизитам», — вспоминает один из участников проекта. «Может быть, другие не лезли, потому что договоренности были или денег не могли найти», — вспоминает другой участник проекта.

Когда стало известно, что Летягин и кооперативы выиграли аукцион, у Елены Жилиной не переставал звонить телефон: все хотели вступить в кооператив, который на глазах из абстрактной задумки приобрел реальную форму. С момента идеи о кооперативе прошло семь лет.

Первые участники кооператива платили по 40 тысяч за квадратный метр, те, кто вступал потом, уже по 48. «Получалось по тогдашним расценкам Московской области в два раза дешевле, чем купить готовую квартиру», — говорит Медведчук.

«Я оцениваю, что в два раза ниже рынка строили. У „научников" получилось по 40 тысяч за квадратный метр. Мало того, от начала до окончания вкладывания прошло 3–4 года, у некоторых больше. Они оплачивали постепенно: 4 миллиона в четыре года, миллион в год, сто тысяч в месяц. Это лучше, чем ипотека. Затянул пояс — получаешь сто метров», — говорит Дудочкин. ЖСК построены по «квазисебестоимости», в 1,5 раза ниже рыночной стоимости, и эта часть договоренностей была выполнена, считает Сергей Скорбун. Реальная стоимость строительства квадратного метра (по расчетам Скорбуна) составляла 30 тысяч рублей — построенный же квадратный метр обошелся в 52–54 тысячи.

Стоимость земли на «треугольнике» складывалась из двух составляющих: первая — непосредственно покупка земли, вторая — подключение к инженерным коммуникациям. Выигравший должен был взять на себя обязательство построить инженерные коммуникации под ключ за свои деньги.

Но здесь на помощь пришла власть города. Часть денег, около 60 млн рублей, которые город получил за продажу права аренды земельного участка, вернулись на «треугольник» и пошли на строительство инженерных сетей. Юридически деньги отдали на докапитализацию ресурсоснабжающих компаний. Кстати, муниципалитет мог помочь кооперативам и по-другому: например, выкупить часть квартир или войти в ЖСК, — но решили пойти именно по пути поддержки инфраструктуры.

«Мы придумали хорошую схему вложения денег в развитие сетей. У нас на тот момент были полноценные муниципальные предприятия. Это была добрая воля руководства города вместе с депутатами помочь кооперативному движению. Сети были отремонтированы, уменьшены потери, надежность улучшена. Часть на магистральных сетях и объектах, часть на площадке Солнечного. Из 200 миллионов вложили 60, а могли и 100, а могли и 20. В принципе, это ничем не регламентировалось», — вспоминает Дудочкин.

«Сейчас это называется бюджетный финансовый маневр. Львиная доля денег за землю по закону шла в область, часть оставалась в городе. 60 млн рублей было распределено на МУП «Троицкие электросети», МУП «Троицктеплоэнерго» и на МУП «Водоканал», по 20 млн рублей. Они взяли на себя часть обязательств по инженерным коммуникациям. Эти 60 миллионов помогли людям на самом деле», — рассказывает Летягин. Так город отремонтировал существующие и построил новые муниципальные сети.

Земельные участки, приобретенные на аукционе под ЖСК, по площади застройки превзошли реальные возможности кооперативов. Недостающую сумму для оплаты земли заплатила «Троицкая строительная компания», говорит Летягин. «Изначально часть земли было выделено ЖСК «Наука-2». Он не участвовал в аукционе, за него заплатили, под него держали эти участки. Можно сказать, что Летягин забрал избыток», — говорит Сиднев. «От участия в общем аукционе пришлось отказаться из-за нежелания участвовать в де-факто коммерческом строительстве», — объясняет свое решение Скорбун.

Вслед за покупкой земли начался процесс проектирования участка. Им занимался также Летягин, заключив договор со столичным НИИ градостроительства. Летягин предложил свой вариант застройки «треугольника».

«У нас максимальный проект был на 56 тысяч квадратных метров. Это хватало всем. Это было со всеми „приписанными будущими" членами ЖСК, и еще один коммерческий дом для АО „ТСК". Мы подавали эти проекты в градсовет, где они нашли понимание. Но Летягин сразу запроектировал 80 тысяч квадратных метров — 30 тысяч лишних для себя», — вспоминает Скорбун. — «Проект стремительно превращался в коммерческое жилье под знаменем ЖСК».

В том, чтобы разделить участки и делать проекты обособленно друг от друга, ему отказали, обосновав необходимостью комплексной застройки. Вскоре Скорбун и еще шесть человек приняли решение выйти из проекта. «Я очень сожалению, что он не пошел на те условия, которые были нам предложены. Его идея была прекрасной в чистом виде. когда люди отвечают за жилищное строительство сами. Все-таки реальное строительство отличается от нашего представления о нем, поэтому я считаю, что было принято в общем-то правильное решение с привлечением игрока опытного в строительстве», — говорит Елена Жилина. Таким образом изначальные авторы идеи ЖСК в Троицке вышли из проекта.

Плотность заселения влияла на то, какие социальные объекты могли появиться на участке. Так, хотя в первоначальных планах фигурировала школа, запроектировали только детский сад. «Там была предусмотрена начальная школа. Но посчитали, что плохо с детскими садами, решили, что они важнее», — вспоминает Дудочкин.

На треугольнике под влиянием РЦП уже был выделен участок для храма. Уже тогда интересанты лоббировали идею строительства храма в другой части города, во второй очереди микрорайона Д. На город оказывали давление. Храм нужно было куда-то пристроить.

А условием администрации было то, чтобы на участке появилось место для двух муниципальных домов — для строительства квартир местным очередникам. Позже проект видоизменился, немного повысился и уплотнился и стал домами по реновации, куда переехали жители Спортивной улицы.

«Я до сих не верю, что это получилось. Каждый кооператив гнал свою идею. От обсуждения расположения шкафа можно было сдохнуть. Один кооператив говорил, что надо в том углу, другой — в другом. Убедить удалось дубовой логикой: если хотите дешеле — всем нужно делать сообща. В какой-то момент придумали идею как в лего. Если посмотреть на Солнечный, то все дома состоят из четырех разных секций. Там секция с трехкомнатными квартирами, где однушки-двушки, комбинированные и поворотные. В итоге дома собирались как сегменты, в зависимости от того кто какой кусок купил», — рассказывает один из участников.

С момента выигрыша на аукционе в январе 2011-го до начала стройки прошло практически полтора года. Это время ушло на выбор проектировщиков и проработку вариантов домов.

Строительство началось в 2012 году. Быстрее всех построились дома, предназначенные для коммерческой продажи: они были сданы уже в 2015 году.

После того как аукцион состоялся, земельные участки были поделены между кооперативами. Каждый кооператив сам решал, как будет организован процесс строительства, и выбирал подрядчиков. Летягин предложил себя в качестве застройщика, тем более ему предстояло отстроить свою частью «треугольника». Некоторые кооперативы согласились, а некоторые стали искать другие компании, но все они оказались местными застройщиками (компании возглавляли Батищев, Бирков, Леонов, Летягин). Приглашение застройщиков со стороны, например московских, негласно не одобряли. «Почему получились свои? Чужой застройщик вряд ли будет участвовать в этом колхозе — договариваться со всеми и еще думать, кинут его или нет. Свои застройщики на то и свои, что их все знают», — так объясняет выбор кооперативов Сиднев.

При этом проект был разработан комплексно, а НИИПРОЕКТ вел авторский надзор за реализацией. Но за финальными проектными решениями обращались к другим компаниям — так, один кооперативов доделывал свой проект в Бюро Лотова. Именно поэтому дома, хоть и почти незаметно, но отличаются друг от друга. Кооперативы отвечали не только за дома, но и за благоустройство и озеленение на участке, а город вложился в обустройство сетей и общее благоустройство Троицкого бульвара.

Стройка неизбежно сопровождалась конфликтами, доходило даже до судов между кооперативами и генподрядчиком. Поэтому часть домов была введена только в 2018-м. Во время стройки разразился конфликт с сетями. «Сети строил Бирков, а подрядчиком по всем сетям был Летягин. Есть общие затраты, которые надо было разделить. Но как поделить сети между несколькими кооперативами?» — вспоминает один из участников проекта.

А «Гелиос» вообще столкнулся с тем, что в проекте дома оказалось меньше квартир, чем его участников. «Когда я принимала в члены кооператива людей, я не знала, сколько квартир будет у меня в доме. Получилось 123 квартиры на 150 членов кооператива. Куда девать остальных? Это потом использовалось против моего председательства», — Рожкова перестала быть председателем ЖСК и потеряла квартиру в ею же созданном кооперативе. Ее место заняла ее племянница, ныне руководитель управляющей компании, которая обслуживает ряд домов в Солнечном. «Для меня это обернулось стрессом, который не дай бог еще в жизни пережить», — рассказывает Рожкова.

Площадь квартир получилась практически невероятной: 64 квадратных метра — однушка, 84 — двушка, 113 — трешка. «Люди поняли, что выходит недорого, и начали раздувать метраж. Это я считаю правильным. Сейчас нет таких комфортных квартир, кроме элитных в Москве, и по габаритам, и по размеру», — говорит Летягин.

За весь период у участников кооперативов было двенадцать паевых взносов. Кооперативы платили по факту оказания услуг, отмечает Медведчук. «У нас было главное условие: мы платим только по факту, никаких предоплат и авансов. Вырыт котлован — деньги. Отдают все документы и строительные акты — мы переводим деньги на на счет», — говорит председатель кооператива.

«Конечно, все переигрывали», — оценивает процесс строительства один из участников проекта. Переигрывали сами кооперативы: так, некоторые дома стали шестиэтажными вместо пяти. Переигрывали и застройщики: таким образом на территории появился торгово-офисный центр.

Микрорайон Солнечный стал самым красивым и комфортным микрорайоном в Троицке, а участники кооперативов получили свои квартиры. Пожалуй, этот итог объективен. А дальше мнения расходятся.

Получилось построить лучше, чем в среднем по городу, но все же плотнее, чем рассчитывали изначально. «Мы проиграли. Мы хотели хорошо, но получилось как всегда. Может быть, чуть лучше, чем всегда», — говорит Скорбун. «Получился в итоге обычный коммерческий проект, в котором благодаря титанической борьбе ЖСК осталось не более 25% жилья по разумно-социальной цене», — считает Владимир Кириченко», — считает Владимир Кириченко.

Елена Жилина считает, что в выигрыше остались все: во-первых, горожане, которые получили жилье практически по себестоимости. Во-вторых, местные строительные компании, которые получили работу. В-третьих, администрация (сам город). «У меня лично ни к кому нет претензий. Это прекрасный проект. Его можно было бы сделать побыстрее. Просто нужно сотрудничать с профессиональных сообществом, быть более внимательным к подрядчикам. Все остальное мы сделали», — говорит Жилина.

Научные кооперативы оказались слаженнее, рассказывают участники проекта. «У нас были единомышленники в кооперативе. Люди, которые вместе работали, наши сотрудники. С ними сразу взаимопонимание возникало. У нас не было ругани и споров. Были нюансы, — подтверждает Медведчук. — Все, кто вступил, оказались платежеспособными». «„Научные" дольше договаривались, подрядчика выбирали, какие-то нюансы, а построились быстрее. А эти быстро-быстро нашли застройщика, договорились, подписали договора, потом все переругались по разным причинам», — говорит один из участников проекта.

«Я не отделял кооперативы и свою стройку, а объединил это в единый проект. При этом видел, где надо закрыть дыры, и рассчитал таким образом график выплат, чтобы эти дыры прикрывать. На старте продаж начали продавать по 55 тысяч рублей за квавдратный метр (кооперативы получили квадратный метр за 49 тысяч), не торопясь. Ровно за столько, чтобы покрывать потребность стройки. Успех этого проекта как раз в том, что совпали интересы всех», — объясняет Летягин.

«Я знаю отдельных людей, которые туда внедрялись, за ними стояли финансы риелторов. Это не очень большой процент, около 20%, И на этом очень хорошо заработали те, кто так сделал. По нашему кооперативу четыре раза меняли цену в сторону уменьшения. Меняли за счет ухудшения качества материалов. Заводилами были как раз те люди, которые по несколько квартир покупали. Для них это был коммерческий проект, который надо было удешевить. Но как на это повлияешь? Никак», — говорит один из участников проекта.

«Мы поменяли социальную среду в Троицке, — уверен Сиднев. — После этого, когда возникали разговоры про стройку, первым вопросом был „А что в генплане?". Это поменяло отношение к стройке. Люди поняли, что не стройка плохая в принципе, а что строить можно, но надо понять, зачем и для кого. Это перешло в конструктивное обсуждение. Хотя остается конфликт. Есть зеленые, которым нужен лес, а есть люди, которым нужна квартира, чтобы детей растить. Когда администрация сама принимает решение, то она весь негатив принимает на себя. Задача в данном случае — быть не администратором, а медиатором. Чтобы группы людей договорились между собой».

«Для меня микрорайон получился лучше, чем я представлял. Я прямо гордился. Его хочется всем показывать», — подводит итог Дудочкин.

Мы попросили у участников порассуждать об универсальности механизма ЖСК и о том, что можно было бы сделать иначе.

Одни участники сходятся во мнении, что механизм ЖСК предназначен для платежеспособных людей, это не социальный механизм. Многие участники, оплатившие первые взносы, затягивали платежи или не платили вовсе. Другие участники настаивают на том, что ЖСК может и должен быть механизмом строительства жилья во всем городе, при которой люди получают квартиры почти по себестоимости.

Другой узкий момент — выделение земли. Кооперативы и тогда, и сейчас могли бы быть признаны самостоятельными субъектами и участниками рынка. «Сиднев выступал за то, чтобы ЖСК посчитали каким-нибудь социальным проектом, которому можно предоставить землю не только без аукциона, а и вообще бесплатно. Но по закону они приравнивались к обычным участникам рынка какими были, например, строительные компании. Поэтому им пришлось участвовать в конкурсных процедурах», — объясняет Дудочкин.

Еще один важный момент — сроки. Проект ЖСК должен иметь четкие временные границы, не больше 3–5 лет, говорит Елена Жилина. Иначе есть риск превратить его в долгострой, когда люди будут неспособны платить по обязательствам, не веря в успешное завершение.

Залог успеха стал координационный совет, который был создан. «В городе редкий случай, когда такая система делается. Тогда это всем было еще интересно», — говорит Летягин.

Важную роль сыграли председатели кооператиров. «Нужны люди, которые готовы этим заниматься хотя бы на первых порах на безвозмездной основе. Необходимо, чтобы были люди, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Это самый лучший стимул, чтобы прийти и создать жилищно-строительный кооператив. Необходимы инициативные несколько человек, которые будут за всех бегать и договариваться с управленческими структурами», — так описывает слагаемые успеха Рожкова. Вот как отвечает Жилина на вопрос о том, было ли у председателей вознаграждение: «Оно бывает разным. Я сформулирую так. У меня нет вопросов по оплате моего труда».

Проект был бы невозможен без лидера-застройщика. «Эту историю тиражировать можно, должен быть некий ледокол, локомотив, который встает во главе движения, за свои деньги, на свой страх и риск сделает какую-то работу, которая в конечном итоге может и провалиться», — считает Дудочкин. «Эта модель на самом деле очень удачная, когда на участке есть ЖСК и коммерческая составляющая. Только в ЖСК надо, чтобы платили все, иначе стройка остановится. А здесь если кто-то переставал платить, то кооператив просто передавал права застройщику, и тот продолжал строить. Расплачиваться можно было квартирами», — говорит Сиднев.

В успехе ЖСК в Троицке много слагаемых. «Много компонентов. Сиднев вовремя понял, что надо кого-то позвать, потому что дебатировать со всеми ЖСК было бессмысленно. Нужно было грамотно подготовить техдокументы, убедить людей, выиграть аукцион, все как надо сделать. Это ключевые вещи. Главное, что сошлись интересы всех. Городу было выгодно, это красивый проект, благо для жителей. С точки зрения моей экономики это было тоже выгодно», — рассказывает Летягин.

И, возможно, самый важный вопрос — вопрос взаимоотношений в городском сообществе. «Это проект, выстроенный на доверии. Доверие — четкий индикатор, который влияет на то, как люди воспринимают всю эту деятельность. И в этом проекте все развивалось по синусоиде. От полного недоверия, когда люди начали записываться, а потом увидели, что это пустые разговоры, начали выходить оттуда, потом постепенно, когда поняли, что приняты правила землепользования, создан координационный совет, снова возрос интерес. Когда прошел аукцион, был пик, стали записываться, говоря, что знали еще с 2005 года», — рассказывает Летягин. «Только после появления у „зелёной общественности" (через несколько лет трудных дискуссий) доверия к проекту, он стал реальностью. Только на этапе наличия начального доверия Администрации к ЖСК удалось к лету 2009 года утвердить единое техзадание и начать проектные работы, согласовать первоначальный вариант проекта, закрепить степень участия Администрации в финансировании инфраструктуры и др. А потом был этап отсутствия взаимного доверия, в результате которого проект стал почти полностью коммерческим. Но поскольку все участники хотели строить, именно это и явилось основой дальнейшего консенсуса», — резюмирует Кириченко.

«Мы получили городское сообщество, которое для себя создало некий новый стандарт. Оно выступило драйвером развития. Само сообщество поменялось, стало договариваться внутри себя», — считает Сиднев.

Участники просят упомянуть и про будущее: на 42-км прямо сейчас проектируется и строится по тому же принципу ЖСК для сотрудников научных институтов, напоминает Сиднев, а механизм кооператива как социального жилья для всего города еще можно применить на Ботаковском поле или на месте Троицкого леса, который власти явно хотят освоить, говорит Скорбун.


Над материалом работала Лена ВЕРЕЩАГИНА