кто и как инвестирует
в историческую недвижимость

Сегодня системных инструментов по сохранению исторической недвижимости у государства нет. Исторические здания часто находятся в авариийном состоянии, на них распространяется программа переселения граждан из авариийного жилищного фонда. Она решает квартирный вопрос, но и создает угрозу историческому облику городов, ведь дальнейших механизмов работы со зданиями не существует. Как правило, такие здания сносятся или постепенно разрушаются.

Передача такой исторической недвижимости в частные руки — альтернативныий подход к решению проблемы, он позволяет не только сохранить историческое ядро города, но и привлечь деньги в муниципальный бюджет.

И даже спрос на историческую недвижимость существует, но потенциальных инвесторов отпугивает неопределенность и рискованность таких проектов. Как только в населенном пункте появляются успешные примеры восстановления исторической недвижимости, спрос на нее возрастает.

При этом практики инвестирования в историческую недвижимость не доходят до объема, который бы позволил сохранить значительную часть расселенноий недвижимости в районах историческоий застройки.

В основе мотивации инвесторов лежат ценности сохранения истории, локальная идентичность и престиж, а не поиск выгоды.

Ключевыми факторам для принятия решения об инвестировании в историческую недвижимость являются возможность, мотивация и осведомленность инвестора и о программах инвестирования, и об успешных примерах. Чаще всего инвестируют малый бизнес или частные лица. Для крупного бизнеса вкладываться в историческую недвижимость нетипично, поскольку область капитализации таких объектов ограничена.

Важное значение имеет психологический портрет инвестора. Этим людям свойственен вкус, который позволяет воспринимать исторический объект как особую ценность. Они заинтересованы в первую очередь в символическом ресурсе таких объектов. Можно сказать, что настрой преобладает над оценкой объемов финансирования. Для таких людей, как для многих энтузиастов и первопроходцев, характерна способность достигать поставленных целеий, несмотря на барьеры.

Среди заинтересованных в приобретении и аренде исторической недвижимости выделяются несколько типов бизнеса: гостиничный, ресторанный, ретейл, арт-пространства/фотостудии, пункты самовывоза маркетплеийсов.

Инвесторами в историческую недвижимость часто движет желание сохранить конкретное здание. При этом инвестиции часто не рассматриваются как бизнес-проект. Инвесторы осознают туристический потенциал таких объектов, но, принимая во внимание огромные стартовые вложения в реставрационные работы, не ожидают быстрого возврата вложенных инвестиций.

Социальный предприниматель, меценат, романтик, идейный человек, энтузиаст — такими коннотациями наделяется образ инвестора в историческую недвижимость. Престиж социальной миссии создает предпринимателю или организации репутацию, делает его известным в местном сообществе, открывает доступ к сообществу энтузиастов и в перспективе позволяет заводить полезные знакомства и реализовывать новые проекты. Это является нефинансовой стороной окупаемости инвестициий в историческую недвижимость.

Извлечение прибыли не является единственной и главной мотивацией инвесторов в историческую недвижимость, но доходность является существенным аргументом в пользу того, чтобы инвестор взялся за проект.

Длительная окупаемость вложений в историческую недвижимость является основной причиной восприятия таких проектов как невыгодных.

Первое вложение в историческую недвижимость чаще всего мотивировано энтузиазмом, а будет ли инвестор вкладываться в новые объекты, зависит уже от того, какой опыт был приобретен во время работы над первым проектом. Восприятие во многом формирует то, как было построено взаимодействие с регулирующими органами, какие возникали сложности на пути реставрации, и соизмерение затрат и результатов, не обязательно только финансовых. Организованность процесса реализации инвестиционных проектов в историческую недвижимость во многом определяет возможности масштабирования такого бизнеса.

Подход, при котором историю объекта используют как источник дополнительной символической ценности бизнеса, наиболее выгоден, но его используют не все. Использование историческоий ценности здания как часть бизнес-модели и акцент на историю в целом часто фокусирует инвестора на рынке туристических продуктов и услуг. Именно туристы обеспечивают основной спрос на получение опыта соприкосновения с историческим наследием. Увеличение туристической привлекательности населенного пункта увеличивает и мотивацию инвесторов вкладываться в историческую недвижимость еще.

Поскольку часто капитализация объектов культурного наследия ориентирована на туристов, в населенных пунктах с развитой туристской инфраструктурой и большим, развивающимся турпотоком (Калиниград, Коломна) финансовая составляющая мотивации более сильна и даже может выходить на первыий план, в то время как в городах, в которых эта отрасль только начала развиваться (Самара, Осташков), инвестирование в историческую недвижимость часто воспринимается как меценатство, то есть через ценностную мотивацию, что является ограничивающим фактором.

Отреставрированный объект становится точкоий притяжения, достопримечательностью и прецедентом для других потенциальных инвесторов.

На окупаемость инвестиций влияют, прежде всего, законодательные ограничения и специфика реставрационного рынка.

73-ФЗ

Инвестирование в историческую недвижимость на всех этапах от получения ее во владение (в собственность) до реставрации и использования сопряжено с необходимостью взаимодействовать с государственными органами. От продуктивности этого взаимодействия зависит масштабирование практики инвестирования в историческую недвижимость.

И инвесторы, и эксперты критикуют Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее 73-ФЗ). Проблема этого закона в том, что он достаточно жестко предписывает то, что можно и чего нельзя делать с памятниками. В первую очередь — чего нельзя, что существенно снижает свободу действий пользователя, который хочет что-то перестроить или перепланировать, с одной стороны. А с другой стороны, его правоприменение является плавающим и недостаточно проработанным. Регулирующим органам не хватает ресурсов на то, чтобы должным образом следить за его выполнением во всех смыслах: и с точки зрения надзора, и с точки зрения правоприменения этого закона, и с точки зрения применения как позитивного, так и в отношении санкций.

При столкновении с 73-ФЗ у инвесторов возникают две траектории: соблюдать закон, взяв на себя дополнительные издержки, связанные с экспертизой и процессом реставрации, или действовать в обход закона, тем самым взяв на себя риск привлечения к ответственности вплоть до уголовной.

В малых населенных пунктах без развитого туризма, когда предприниматель не может рассчитывать на возвращение инвестиций в обозримом будущем, реставрация в соответствие с 73-ФЗ становится наименее привлекательным вариантом и вынуждает действовать в обход закона, чтобы провести хоть какие-то реставрационные работы на объекте.

ОКН как отдельная история

Статус объекта культурного наследия воспринимается потенциальными инвесторами как серьезное обременение и существенно ограничивает интерес к объектам. Получается, что ценные исторические здания, восстановление которых представляет наибольшую значимость, в то же время из-за своего статуса становятся наименее привлекательными для инвесторов. Закон, защищая их от неконтролируемых изменений, препятствует их сохранению.

Для разработки проекта реставрации ОКН требуется привлечение экспертов, круг которых ограничен, но главной сложностью становится даже не их поиск, а дороговизна и длительность написания проекта, а также забюрократизированность процесса согласования с регулирующими органами.

Процесс разработки проекта нелинейный, согласование с регулирующими органами может оказаться не быстрым, это во многом зависит от того, есть ли в регулирующем органе компетентные сотрудники и проработаны ли схемы взаимодействия с инвесторами.

Лицензию для работы с ОКН должны иметь как организации, задействованные в разработке реставрационного проекта, так и специалисты, непосредственно выполняющие реставрационные работы. В настоящее время рынок реставрационных услуг недостаточно развит даже в популярных среди туристов населенных пунктах, специалистов с необходимым уровнем квалификации может не быть в населенном пункте или даже в регионе.

К реализации реставрационного проекта предъявляются трудновыполнимые требования — например, слишком интенсивный график реставрационных работ (его несоблюдение приводит к санкциям), исполнение которого или невозможно, или требует привлечения дополнительных финансовых ресурсов.

Другой существенный барьер -— подключение к городской инфраструктуре. Фактический объем затрат на присоединение к коммуникациям можно узнать только в процессе работ по подключению к инфраструктуре, что является риском. Эта область — одна из возможностей государственной поддержки инвестирования в историческую недвижимость.

Собственность

Распространенность передачи исторической недвижимости в частную собственность зависит от сложившейся практики в каждом отдельном регионе.

Наиболее распространенной формой владения исторической недвижимостью в настоящее время является аренда, существуют федеральные и региональные программы, которые делают аренду исторической недвижимости достаточно выгодной, однако эта форма имеет ряд недостатков как для предпринимателя, так и для государства. Так, арендатору могут отказать в продлении аренды без возврата вложений.

Также отсутствует преимущественное право выкупа: объект может быть передан в собственность не арендатору, который вложился в его восстановление, а другому покупателю, предложившему более выгодную цену.

Невыгодно и то, что по договору аренды очень затруднено применение механизма, когда арендная плата компенсируется затратами на сохранение объекта, а если это и происходит, то по минимальной стоимости, не соответствующей рынку.

Другим вариантом приобретения в свое распоряжение является приватизация — получение объекта в собственность. Это более финансово затратный, а оттого и более редкий вариант получения исторической недвижимости в свое распоряжение.

Более перспективная форма владения недвижимостью — концессионное соглашение, в котором для государства увеличены возможности контроля над действиями арендатора, а для арендатора иначе рассчитывается объем платежей. Сейчас процедура передачи ОКН по концессионному соглашению не отлажена, есть и недостатки, например запрет на изменение изначальной функции объекта, что может быть не всегда целесообразным.

Государство

Основной повод для взаимодействия инвестора с государством — контроль за выполнением обязательств по сохранению объекта. Отношение к проверкам связано с ответственностью инвестора и соблюдением им 73-ФЗ, а также с опытом реализации подобных проектов и пониманием процессов.

Вкупе с размытыми требованиями по охране и трудностями, связанными с реализацией реставрационного проекта, положение инвестора выглядит достаточно уязвимым, в ряде случаев возникает ощущение враждебности контролирующих органов.

Другая часть взаимодействия с государством состоит в информировании. Публикуя информацию на государственных ресурсах, государство ожидает проактивности потенциальных инвесторов. Специализированных популярных ресурсов по данной теме не существует, а наиболее распространенный способ получения информации о возможностях инвестирования в историческую недвижимость — адресное обращение с запросом в соответствующие регулирующие органы.

Владельцы исторической недвижимости отмечают, что механизма юридического сопровождения сделок с исторической недвижимостью со стороны муниципалитета, который является собственником фонда исторической недвижимости, просто нет.

Задачей государства является снижение затрат инвестора в историческую недвижимость для поддержания баланса между финансовой и ценностной мотивацией, а в идеале — создание условий, при которых вкладываться в историческую недвижимость будет выгодно. Сделать более экономически выгодным вложение в исторические здания позволит минимизация вложений через компенсацию банковской ставки, выгодной аренды или обязательства государства взять на себя часть расходов по подключению объекта к коммунальной инфраструктуре. Также важно переориентировать регулирующие органы с надзора на экспертное содействие инвесторам. Помогающий стиль взаимодействия органов государственной власти с инвесторами важен для дальнейшего развития и масштабирования практик инвестирования в историческую недвижимость.

Главным и наиболее естественным способом продвижения исторической недвижимости, по мнению представителей экспертного сообщества, может стать демонстрация успешных практик в СМИ и на тематических мероприятиях для потенциальных инвесторов.

При этом сейчас СМИ не работают с повесткой системно, а обращаются к ней ситуативно. Информация о состоянии исторической недвижимости и возможностях инвестирования редко выходит за пределы регионального уровня и не получает достаточного распространения.

Содержательно публикации по теме связаны с освещением конкретных событий и происшествий. Публикации в основном имеют негативный характер: сообщается о плохом состоянии объектов, критикуется несоблюдение охранных обязательств.