ВСЕ, ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ
О КАПРЕМОНТЕ

Если вы хотите получить в доме качественный капитальный ремонт, то помните вот что.

БЕЗ ПОГРУЖЕНИЯ НИКАК. Собственники платят за все из собственного кармана, поэтому должны участвовать в капитальном ремонте от начала и до конца, следить за ходом работ, проверять проектно-сметную документацию, насколько это возможно, следить, чтобы работы выполнялись в соответствии с проектно-сметной документацией, разбираться в каждом вопросе по мере сил и профессиональных навыков. Если нет времени и уверенности, можно в частном порядке привлечь профессиональных строителей для помощи и поддержки, но для этого, конечно, придется потратиться.

У ВСЕХ РАЗНЫЕ ИНТЕРЕСЫ. У каждого члена комиссии свои интересы.

- У подрядчика: сделать работы как можно быстрее, как можно дешевле и заработать как можно больше денег.

- У заказчика работ: уложиться в график работ, не сорвать сроков, оформить все документы, где-то пожурить подрядчика за ненадлежащее качество выполненных работ. При этом заказчик оказывается преимущественно на стороне подрядчика, нежели на стороне «вечно недовольных» собственников.

- У управляющей организации: чтобы собственники были довольны, а качество работ было приемлемым. При этом управляющая компания в течение 5 лет, скорее всего, все жалобы будет направлять заказчику капремонта: столько действует гарантия.

- У депутата: чтобы собственники были довольны качеством проведенных работ и не обращались к ним в процессе и после окончания капремонта.

- У собственников: чтобы работы были сделаны качественно.

ГОТОВНОСТЬ ЗА ГОД. Включаться в работу, если вы собственник, нужно не менее чем за год до начала капитального ремонта. Что нужно сделать?

- Провести общее собрание собственников по вопросам капитального ремонта. Отдать копию протокола в управляющую организацию с отметкой о получении, чтобы те в течение 10 дней после получения направили в Государственную жилищную инспекцию г. Москвы на хранение. Если протокол на хранение не поступит, то ФКР не будет знать о принятых вами решениях.

- Определить группу активистов, которые будут следить за ходом ремонта.

- Внимательно отнестись к вопросу разработки проекта. С проектировщиком нужно плотно контактировать, обращать внимание на проблемы дома, чтобы в проекте были учтены все пожелания жителей, если они соответствуют действующему законодательству.

- Контролировать проведение работ подрядчиком в соответствии с проектом, а все замечания фиксировать на фото и видео. Замечания сразу направлять инженеру технического надзора, а если он не реагирует, то писать официальные письма заказчику работ.

СОВЕТ СО ЗВЕЗДОЧКОЙ. Если вы с соседями по дому хотите сами организовывать капитальный ремонт, определять, на что именно пойдут ваши деньги и какие работы проводить, то необходимо перейти на спецсчет через проведение общего собрания собственников. Также собственники могут принять решение о повышении размера взноса на капремонт, тем самым ускорив накопление денег.

Заказчик. Фонд капитального ремонта города Москвы. Его обязанности можно посмотреть здесь.

Подрядчик/проектировщик. Компания, которая выполняет работы, определяется в ходе конкурса. Подрядчиков может быть несколько, так как видов работ много: ПКР (разработка проектно-сметной документации и выполнение строительно-монтажных работ), ПСД (разработка проектно-сметной документации без выполнения строительно-монтажных работ), КР (строительно-монтажные работы на основании ранее разработанной проектно-сметной документации), ПКРГ (разработка проектно-сметной документации и выполнение строительно-монтажных работ по замене инженерной системы газоснабжения), ПЗЛ (разработка проектно-сметной документации и выполнение строительно-монтажных работ по замене лифта), ТЗК (выполнение работ по разработке технического заключения).

Строительный контроль. Определяется в ходе конкурса, но на практике это всегда ГАУ «МосжилНИИпроект». Кроме проведения конкурсных процедур по отбору подрядчиков всю ответственность по технической части регоператор перекладывает договором именно на эту организацию.

Мосжилинспекция. Рассматривает жалобы жителей на проводимый капитальный ремонт, может выписать предостережение фонду о необходимости устранения замечаний. В случае отказа собственника или депутата от подписания акта приемки выполненных работ Мосжилинспекция проводит выездное обследование и делает заключение о возможности или невозможности такой приемки.

Вариант 1. Информацию по капитальному ремонту вашего дома можно найти на сайте mos.ru, в разделе «Получить сведения Фонда капитального ремонта».

На сайте указаны вполне реальные сроки. ФКР вряд ли будет переносить ремонт на более ранние сроки, но можно попытаться ускорить ремонт, если провести общее собрание собственников (ОСС) и принять такое решение.

Здесь указаны:
- сроки работ по каждой системе;
- если капремонт в доме уже начался, то указывается номер договора и подрядная организация, которая проводит работы, а также ссылка на конкурсную процедуру, где есть сам договор и акты приемки выполненных работ; также здесь можно увидеть номер и дату акта приемки работ;
- количество начисленных/собранных средств домом на капремонт и задолженности по дому.

Вариант 2. Планируемые сроки проведения работ по капитальному ремонту каждой системы дома указаны также здесь.

Вариант 3. Информация по самой конкурсной процедуре (с приложенной технической документацией, подписанным договором, а также подгружаемыми в процессе капитального ремонта подписанными актами приемки работ) можно посмотреть на официальном сайте Единой информационной системы в сфере закупок.

Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
(Согласно ст. 189 ЖК РФ.)

Краткосрочный план на три года утверждается Департаментом капитального ремонта г. Москвы в году, предшествующем его началу.
(Согласно ч. 3 постановления Правительства Москвы №828-ПП от 08.11.2017 «Об утверждении Порядка разработки и утверждения краткосрочных планов реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы».)

Планы размещаются на сайте ФКР и ДКР.

Конкретный год в пределах срока выполнения работ определяется решением Советов депутатов внутригородских муниципальных образований на основании сформированного проекта адресного перечня Фондом капитального ремонта г. Москвы.
(В соответствии с постановлениями Правительства Москвы №328-ПП от 01.06.2017 и №828-ПП от 08.11.2017.)

Чтобы узнать конкретный год, следует следить за повестками заседаний Совета депутатов либо направить соответствующий запрос.

Не менее чем за 6 месяцев до проведения капремонта ФКР представляет собственникам предложения:

• о сроке начала капитального ремонта;
  
• о необходимом перечне и объеме услуг и (или) работ;
  
• об их стоимости;
  
• о порядке и источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
  
• другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта

Это делается на сайте, а также в местах, доступных всем собственникам помещений.
Не позднее чем через три месяца с момента получения предложений собственники должны принять решение и утвердить на общем собрании собственников:
(В соответствии с частями 1–5 ст. 189 ЖК РФ.)

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту. Обязательно по предложенным ФКР видам работ. Кроме того, можно утвердить дополнительные виды работ. В случае принятия решения на общем собрании собственников о проведении дополнительных видов работ ранее сроков, установленных региональной программой, ФКР организует комиссию, по итогам которой ДКР принимает решение о возможности/невозможности проведения работ ранее сроков регпрограммы.(В соответствии с постановлением Правительства Москвы №828-ПП от 08.11.2017, а также распоряжением ДКР г. Москвы №07-14-23/8 от 30.03.2018.)

Предельно допустимую стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту, исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 190 ЖК РФ.
(Утверждены распоряжением Департамента капитального ремонта г. Москвы №07-14-64/24 от 29.02.2024.)

Лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

ФКР выбирает подрядчика (да-да, собственники повлиять на это не могут), а тот разрабатывает проектно-сметную документацию.

При наступлении срока капитального ремонта и выбора по результатам конкурсного отбора ФКР подрядной организации проектировщиками в строгом соответствии с нормативно-правовыми актами должна быть разработана проектно-сметная документация. Она должна быть согласована с заказчиком, а также пройти государственную экспертизу. После этого проектно-сметная документация согласовывается со всеми остальными членами комиссии.
(В порядке, предусмотренном распоряжением ДКР г. Москвы №07-14-294/21 от 21.07.2021.)

В случае согласования всеми членами комиссии и подписания акта ФКР работы могут быть оплачены.

Принятие всех решений по капремонту происходит коллективно. В комиссию, которая открывает объект и принимает работы, входят:

1. представитель заказчика (ФКР);
2. представитель строительного контроля (инженер технического надзора, который закрепляется за домом; его задача контролировать качество и сроки проведения работ, а также организация этих работ, по всем вопросам жители могут обращаться к нему);
3. представитель подрядной/проектной организации;
4. представитель собственников помещений в многоквартирном доме (утверждается протоколом общего собрания собственников в соответствии со ст. 189 ЖК РФ; если собственники не провели ОСС и не приняли решения, то представитель собственников не включается);
5. представитель органов местного самоуправления (уполномоченный депутат Совета депутатов внутригородского муниципального образования в г. Москве);
6. представитель лица, осуществляющего управление многоквартирным домом (управляющая организация, ТСЖ или ЖСК);
7. представитель управы района или префектуры ТиНАО.

Члены комиссии имеют право осуществлять контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (объем, качество и сроки выполнения) в соответствии с утвержденной проектной документацией, условиями договора и требованием действующего законодательства РФ (строительных норм и правил, технических условий, стандартов и т.д.).
(В соответствии с п. 2.13 Распоряжения ДКР г. Москвы №07-14-294/21 от 21.07.2021.)

Можно.

Случаи отказа регулируются положениями постановлений Правительства Москвы.
(№611-ПП от 26.06.2018 «Об утверждении Положения об отдельных особенностях, связанных с реализацией части 2 статьи 190 Жилищного кодекса Российской Федерации».)
№57-ПП от 25.02.2016 «Об утверждении Порядка реализации органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований в городе Москве отдельного полномочия города Москвы по участию в работе комиссий, осуществляющих открытие работ и приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах».)

Если кратко, то есть два случая отказа собственников и депутатов от подписания актов приемки:

первый. отказываются в связи с выявленными нарушениями в производстве работ и оформляют письменное особое мнение с указанием замечаний;

второй. отказываются подписывать без указания причин и оформления особого мнения.

И в том и в другом случае в роли арбитра будет выступать Государственная жилищная инспекция Москвы. Инспектор уведомит о предстоящей комиссии, рассмотрит каждый пункт особого мнения и вынесет заключения об обоснованности или необоснованности замечаний. Если замечания обоснованы, то ФКР должен в установленные сроки устранить замечания, а если замечания не обоснованы, то акт приемки выполненных работ и (или) услуг считается согласованным (без уполномоченного собственника и депутата).

К местам общего пользования доступ подрядным организациям предоставляет управляющая организация.

В жилые и нежилые помещения доступ подрядным организациям к общедомовому имуществу (стоякам холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, теплоснабжения и водоотведения) должны предоставить собственники этих помещений.

Случаи непредоставления доступа регламентируются распоряжением Департамента капитального ремонта г. Москвы, ведь часто жители отказываются пускать к себе в квартиру подрядную организацию для производства работ по замене стояков холодного, горячего и теплоснабжения, а также водоотведения. Также в теории жители могут воспрепятствовать проведению работ и по другим системам, тогда подрядная организация также оформляет акт воспрепятствования в соответствии с регламентом, и работы переносятся на неопределенный срок.
(В соответствии с распоряжением №07-14-10/9 от 08.02.2019 «Об утверждении Порядка установления факта воспрепятствования оказанию услуг и (или) выполнению работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме», вместе с «Положением о комиссии по установлению факта воспрепятствования оказанию услуг и (или) выполнению работ по капитальному ремонту» и постановлением Правительства Москвы №1667-ПП от 21.12.2018 «Об утверждении Порядка определения невозможности оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в связи с воспрепятствованием таким оказанию услуг и (или) выполнению работ».)

Работы по подъезду делают на финальной стадии уже после того, как будут отремонтированы все системы.

Стоит заранее вместе с проектировщиком определить и зафиксировать пожелания жителей (например, сделать прозрачную дверь или расстеклить проем). Определять нужно все до мелочей, исходя из минимально приемлемых по цене и качеству материала вариантов. Возможно, подрядчик и проектировщик будут настаивать, что им велено работать по рекомендациям фонда, который регламентирует вид дверей, но на самом деле вид двери определяет предельная стоимость — можно узнать ее и самостоятельно найти аналоги в интернете.