»
7 шагов для малого города,
который хочет создать комфортную новую застройку
Ирина Котова, архитектор, сооснователь архитектурной мастерской MAM
Попыткам стандартизации застройки и создания комфортной среды можно насчитать уже лет десять, если не больше. Но результат стройки, увы, не везде поражает воображение. Тем интереснее смотреть на примеры, где удается создать камерную сомасштабную застройку там, где еще недавно как грибы выростали высотные типовые секции. Как городу удается совершить этот переход, на примере Дербента рассказала архитектор, сооснователь архитектурной мастерской MAM Ирина Котова.
У нашего бюро был опыт работы с несколькими проектами в Дербенте, два из которых расположены в районе Аваин. Первый — это восьмиэтажный квартал в рамках общей концепции развития от компании «Новая земля», разрабатывающей и мастер-план, и генплан города. Второй — «Аваин-4» — совершенно новый район недалеко от моря, предполагающий застройку в 3–4 этажа: именно этот пример наглядно демонстрирует, как в небольших городах можно формировать сомасштабную новую застройку по соседству со старой.
Шаг 1. Определить концепции нового района на основании мастер-плана и генплана города
Боль всех небольших городов заключается в том, что, когда туда приходят застройщики, они видят кусок земли и просто возводят там типовые секции. Так возникает диссонанс — торчащие голые дома в поле, без инфраструктуры, без нормальных подъездов, без сформированных парковок, без нормальных дворов.
Чтобы все сложилось иначе, нужно еще на ранних этапах формирования мастер-плана разработать стратегию появления новых жилых районов, определить для них параметры плотности и этажности. У новых районов также должны появляться свои генпланы. Когда от мастер-плана мы спускаемся на уровень объекта, это дает хороший результат.
Шаг 2. Выбрать правильный масштаб и плотность
В Дербенте первым делом стартовал этап формирования мастер-плана, потом состоялась более подробная разработка проекта планировки, была выделена зона под застройку и определена этажность. За соблюдением параметров очень строго следили, и это позволило остаться в низкоэтажном приятном масштабе.
Масштаб для этого места выбран абсолютно правильно. Получился некий переход между частным домом и квартирой. Мы не в центре города, вокруг много частного сектора, земли достаточно много. И у людей есть потребность переезжать в более комфортное жилье, в том числе в квартиры. Так какой смысл гнаться за квадратными метрами в высоту? Формат в 3–4 этажа позволяет интегрировать новую застройку в существующую, не превращая это в агрессивное включение.
Благодаря этажности мы понимаем, что в одном подъезде мало квартир, люди будут знать друг друга, появится безопасный двор, все человечно и дружелюбно. При этом все это хорошо интегрируется в ландшафт и в пейзаж.
Шаг 1. Определить концепции нового района на основании мастер-плана и генплана города
Боль всех небольших городов заключается в том, что, когда туда приходят застройщики, они видят кусок земли и просто возводят там типовые секции. Так возникает диссонанс — торчащие голые дома в поле, без инфраструктуры, без нормальных подъездов, без сформированных парковок, без нормальных дворов.
Чтобы все сложилось иначе, нужно еще на ранних этапах формирования мастер-плана разработать стратегию появления новых жилых районов, определить для них параметры плотности и этажности. У новых районов также должны появляться свои генпланы. Когда от мастер-плана мы спускаемся на уровень объекта, это дает хороший результат.
Шаг 2. Выбрать правильный масштаб и плотность
В Дербенте первым делом стартовал этап формирования мастер-плана, потом состоялась более подробная разработка проекта планировки, была выделена зона под застройку и определена этажность. За соблюдением параметров очень строго следили, и это позволило остаться в низкоэтажном приятном масштабе.
Масштаб для этого места выбран абсолютно правильно. Получился некий переход между частным домом и квартирой. Мы не в центре города, вокруг много частного сектора, земли достаточно много. И у людей есть потребность переезжать в более комфортное жилье, в том числе в квартиры. Так какой смысл гнаться за квадратными метрами в высоту? Формат в 3–4 этажа позволяет интегрировать новую застройку в существующую, не превращая это в агрессивное включение.
Благодаря этажности мы понимаем, что в одном подъезде мало квартир, люди будут знать друг друга, появится безопасный двор, все человечно и дружелюбно. При этом все это хорошо интегрируется в ландшафт и в пейзаж.
Шаг 3. Использовать параметры для создания гармоничных типологий, свойственных месту
При формировании кварталов мы вспомнили о том, что в центре древнего города уже есть пример интересной плотной застройки. Это магалы. Мы увидели возможность воплощения истории в новой застройке и обратились к образу магалов, где плотный периметр формирует безопасный, тихий, уютный двор, а террасы и балконы у квартир переходят в том числе на крышу, формируя общественные пространства, которые добавляют привлекательностью кварталу.
Мы видим, как в Дербенте проектируются жилые комплексы в суперэконом-формате, но с учетом рельефа, с учетом этажности, с учетом попыток выйти на эксплуатируемую кровлю.
Шаг 4. Ввести новый параметр — силуэтность
Очень здорово, что от города помимо плотности и этажности был также запрос на силуэт. Так, в проектах планировки было просто запрещено делать равноэтажную застройку. Всем застройщикам хочется получить как можно больше квадратных метров на единицу площади, поэтому, если бы такого ограничения не было, застройка бы получилась на максимум дозволенного, то есть в четыре этажа. Мы нашли компромисс: не убирать этаж полностью, а делать отступы и формировать террасы для некоторых квартир.
Шаг 5. Создать архитектурный совет из местных и внешних экспертов
Мы проходили архитектурный совет Дербента, и его участникам очень понравились наши минималистичные современные решения, вписывающиеся при этом в сложившуюся среду района. Примечательно то, что архсовет регулирует вопросы, касающиеся не только напрямую архитектуры, но и размещения парковок, чтобы дворы не были заставлены машинами.
При формировании кварталов мы вспомнили о том, что в центре древнего города уже есть пример интересной плотной застройки. Это магалы. Мы увидели возможность воплощения истории в новой застройке и обратились к образу магалов, где плотный периметр формирует безопасный, тихий, уютный двор, а террасы и балконы у квартир переходят в том числе на крышу, формируя общественные пространства, которые добавляют привлекательностью кварталу.
Мы видим, как в Дербенте проектируются жилые комплексы в суперэконом-формате, но с учетом рельефа, с учетом этажности, с учетом попыток выйти на эксплуатируемую кровлю.
Шаг 4. Ввести новый параметр — силуэтность
Очень здорово, что от города помимо плотности и этажности был также запрос на силуэт. Так, в проектах планировки было просто запрещено делать равноэтажную застройку. Всем застройщикам хочется получить как можно больше квадратных метров на единицу площади, поэтому, если бы такого ограничения не было, застройка бы получилась на максимум дозволенного, то есть в четыре этажа. Мы нашли компромисс: не убирать этаж полностью, а делать отступы и формировать террасы для некоторых квартир.
Шаг 5. Создать архитектурный совет из местных и внешних экспертов
Мы проходили архитектурный совет Дербента, и его участникам очень понравились наши минималистичные современные решения, вписывающиеся при этом в сложившуюся среду района. Примечательно то, что архсовет регулирует вопросы, касающиеся не только напрямую архитектуры, но и размещения парковок, чтобы дворы не были заставлены машинами.
Шаг 6. Ни на шаг не отступать от новых правил
У проектов были очень сопереживающие заказчики. Для них это была история чести. При этом проекты очень бюджетные, и они не могли позволить себе заказать у нас разработку проектной документации, но советовались, задавали вопросы, звонили на последующих стадиях.
Конечно, застройщикам в новых условиях жесткого регулирования норм и правил приходится тяжело. Мы от лица застройщика хотели внести изменения — например, при общей высотности в четыре этажа, где-то сделать пять, добавив силуэтности застройки. Нам хотелось добавить активных верхних этажей с большим количеством террас. Но Иса Магомедов, бывший тогда главным архитектором города, сказал хорошую вещь: если мы сейчас в одном месте поступимся теми принципами, которые разработали, дальше все превратится в хаос. Идея была в том, чтобы новый город возникал, не разрушая старого.
Дербент в этом смысле стал показательным городом, где соблюдение правил на каждом этапе дает впечатляющий результат. Тем самым формируется новый комплексный структурный город.
Шаг 7. Приглашать молодые бюро
Нас позвали работать над проектами как молодое бюро. Тогда у МАМ было не так много проектов, не было сумасшедшей загрузки и большого масштаба. Такие площадки, как Дербент, — отличный старт для молодых архитекторов, чтобы предложить свои решения и увидеть, как они реализуются. Помимо жилой застройки есть запрос, например, на гостиницы. Промзона у берега, которая тянется от Каспийска до Дербента, расчищается и превращается в площадки для нового строительства. И это стратегия на много-много лет вперед. Работы там непочатый край. Уверена, это огромное поле для деятельности молодых бюро.
У проектов были очень сопереживающие заказчики. Для них это была история чести. При этом проекты очень бюджетные, и они не могли позволить себе заказать у нас разработку проектной документации, но советовались, задавали вопросы, звонили на последующих стадиях.
Конечно, застройщикам в новых условиях жесткого регулирования норм и правил приходится тяжело. Мы от лица застройщика хотели внести изменения — например, при общей высотности в четыре этажа, где-то сделать пять, добавив силуэтности застройки. Нам хотелось добавить активных верхних этажей с большим количеством террас. Но Иса Магомедов, бывший тогда главным архитектором города, сказал хорошую вещь: если мы сейчас в одном месте поступимся теми принципами, которые разработали, дальше все превратится в хаос. Идея была в том, чтобы новый город возникал, не разрушая старого.
Дербент в этом смысле стал показательным городом, где соблюдение правил на каждом этапе дает впечатляющий результат. Тем самым формируется новый комплексный структурный город.
Шаг 7. Приглашать молодые бюро
Нас позвали работать над проектами как молодое бюро. Тогда у МАМ было не так много проектов, не было сумасшедшей загрузки и большого масштаба. Такие площадки, как Дербент, — отличный старт для молодых архитекторов, чтобы предложить свои решения и увидеть, как они реализуются. Помимо жилой застройки есть запрос, например, на гостиницы. Промзона у берега, которая тянется от Каспийска до Дербента, расчищается и превращается в площадки для нового строительства. И это стратегия на много-много лет вперед. Работы там непочатый край. Уверена, это огромное поле для деятельности молодых бюро.