3%: как благоустройство становится конкретным фактором для регионального девелопмента

Еще несколько лет назад многие застройщики воспринимали регионы как зону компромиссов: низкая покупательская способность, ограниченные бюджеты, сложная логистика. Сегодня все меняется. Девелоперы начинают конкурировать между собой за внимание жителей малых и средних городов.

Девелопмент в регионах за последние годы стал резко развиваться. Это продиктовано поддержкой застройщиков государством, программами обеспечения жильем молодых семей, льготной ипотекой. На рынок вышли новые игроки. Возникла необходимость выделяться и привлекать покупателя.

В Пензе, где базируется наше бюро, один из застройщиков — ГК «Рисан» — решил сделать классный необычный двор и получил эффект узнаваемости и повышения продаж. Так в городе появился прецедент. Застройщик задал планку качества, а затем начал обращать внимание не только на дворы, но и на архитектуру, планировку, входные группы. В целом начал выдавать качественный продукт. Остальные параллельно подтягивались.

Запрос на нестандартное, как правило, нужен для жилья комфорт-класса и выше. Хотя эконом эконому тоже рознь. Тот же ПИК, например, задал планку именно с точки зрения экономжилья. Сейчас это очень четкие стандарты с набором элементов, которые, как тетрис, как пазл, складывают дворовое пространство.

Я думаю, именно так это работает в регионах. Были передовые компании, которые задали тренд. Сначала ПИК показал, как можно создать стильные дворы, потом выделилась «Брусника», которая сделала акцент на классное многоуровневое озеленение, показала водные объекты, сегодня у «Страны Девелопмент» передовые игровые пространства. Каждый подтянул отрасль к тому уровню, который мы сейчас видим.

По нашим данным, сегодня при общей смете на строительство вложение в хорошее благоустройство составляет всего 3% — и приносит плюсы для покупателей и дополнительный спрос для девелопера.

Показательный пример — жилой комплекс «Холмс» в Пензе, где благоустройство стало не просто дополнением к архитектуре, а самостоятельной ценностью. Все началось с создания образа самого ЖК. Строгая, геометрически выверенная планировка, напоминающая европейские города с их ортогональными улицами и четкой структурой. Такая логика легла в основу не только зонирования, но и дизайна малых архитектурных форм.

Пространство двора было спроектировано так, чтобы транслировать спокойствие, комфорт и приватность. В центре — зона отдыха для взрослых со скамейками и шезлонгами. Детская площадка была спроектирована в сдержанных цветах, но функциональной — как выяснилось позже, это стало ключевым фактором для семей с детьми. Оказалось, что даже в премиум-сегменте основными пользователями остаются семьи с детьми, и недооценивать детскую инфраструктуру — ошибка.

Уникальными акцентами стали светящиеся декоративные элементы: «камыши» в зоне «таинственного сада» и «бумажные» кораблики, мягко подсвечивающие вечерний ландшафт. В зоне отдыха появились скамейки с солнечными панелями и USB-портами — решение, которое оценили молодые специалисты и фрилансеры. Кинетическая скульптура, приводимая в движение ветром, стала местной фотозоной.

Интересной находкой стала длинная пергола с гамаками и качелями: она визуально ограничивает двор, создавая ощущение уюта, при этом не отрезая его от окружающей застройки. Сложным моментом стало то, что использовать зарубежное оборудование было невозможно. Однако альтернативные отечественные материалы позволили реализовать все задуманные решения и сохранить эстетику проекта.

Результат подтвердил ожидания девелопера: в среднем продажи квартир в этом жилом комплексе держатся на более высокой планке по сравнению с аналогичными проектами, цены на жилье тоже выше среднего по Пензе. Кстати, по данным ДОМ.РФ, в 2023 году 78% покупателей назвали благоустройство двора важным критерием при выборе квартиры.

Девелоперы отмечают еще один важный эффект — сарафанное радио. Жители рассказывают друзьям и родственникам о таких дворах, рекомендуют, фотографируют, делятся в соцсетях. У проекта появляется человеческое лицо и узнаваемость, что особенно важно на фоне высокой ипотечной ставки и снижения доступности жилья.

С момента появления программы «Моя улица» городское благоустройство в Москве начало опережать застройщиков, те подтянулись, поменяли уровень. В Тюмени, например, наоборот: девелопер задал планку, а город подтянулся, благоустроив пешеходную улицу. В Пензе все началось одновременно. Со стартом программы ФКГС и подготовки к чемпионату мира по футболу стали говорить о важности общественных пространств. Девелоперы согласились, что это необходимо. Сейчас в нашем городе нет четкого представления, какое благоустройство, городское или частное, лучше.

Однако есть одно важное различие — бюджеты, точнее их планирование. У застройщиков, как правило, есть заранее заложенный бюджет. Он разный в зависимости от класса, города, самого застройщика и других факторов. Но он запланирован, и на него легко ориентироваться.

А вот город, как правило, не всегда может заранее предсказать, сколько средств будет в этом году, а сколько в будущем. Нам говорят: «Делайте что нужно, а потом мы подумаем, как это реализовать». Очень часто из-за этого возникает несуразица: сквер сделали, а лавочки не поставили, покрытие на детской площадке сделали, а детское оборудование не завезли, сделали подсветку для скамеек, а скамейки не сделали, не хватило бюджета. При этом я уверена, что в муниципальном благоустройстве тоже возможно планировать этапы, но это намного сложнее.

Все зависит от типа пространств. Если девелопер размещает в своих проектах общественные территории, а не только приватные пространства, то они проектируются так же, как и городские.

Многое зависит от технологий, застройщиков, управляющей организации, которая потом будет всем этим заниматься. Кто-то из застройщиков, например, не хочет делать песок на детских площадках или батуты — думаю, это связано с негативным опытом при эксплуатации. То же самое и с городом: кто-то хочет фонтан, а кто-то нет, потому что им проблематично потом его обслуживать.

Важный момент: общественное пространство в городе — это территория, которая уже давно сложилась, у нее есть свои пользователи. Девелопмент ― это, как правило, новое строительство и территория, где люди только будут жить. Работа с горожанами и с потенциальными пользователями проводится и там и здесь. В городе это соучаствующее проектирование, когда мы встречаемся с пользователями и пытаемся договориться о том, что делать на территории. Уже потом отвечаем на вопрос как это сделать, как это должно выглядеть. Застройщики уже дошли до того уровня, что они опрашивают потенциальных покупателей либо тех, кто уже живет в других ЖК подобного типа, используют обратную связь в новых проектах.