Зимний двор как недооцененный актив девелопера

Двор давно перестал быть просто территорией между домами и стал частью продукта, влияющей на его восприятие и ценность. Девелоперы работают с архитектурными бюро, продумывают ландшафт, заказывают индивидуальные малые архитектурные формы, сложное озеленение, детские и спортивные площадки. Когда потенциальный покупатель приходит присмотреться к квартире, по статистике большой процент заявок добавляет не только внешний вид или расположение квартиры, но и двор. Согласно исследованию «Самолет», около 40% покупателей в Москве назвали благоустройство придомовой территории значимым критерием.

И тут возникает парадокс: этот дорогостоящий актив часто проектируется так, будто пользоваться им будут три летних месяца. На визуализациях мы видим зеленые газоны, цветущие растения, людей на террасах, детей на площадках. А потом приходит ноябрь, выпадает снег, и значительная часть сценариев отключается до следующего сезона.

Особенно странно это выглядит в проектах высокого класса. Чем выше класс жилья, тем больше денег вкладывается в общественные пространства. Но зимой житель получает очень короткий сценарий: вышел из подъезда, дошел до машины или калитки и покинул территорию. Двор, который летом был одним из преимуществ проекта, превращается в транзитную зону.

На мой взгляд, при таком положении вещей двор становится вопросом не только архитектуры, но и эффективности инвестиций. Если мы создаем пространство на десятилетия, почему заранее соглашаемся с тем, что несколько месяцев в году оно будет попросту выключено?

Когда речь заходит о зимнем благоустройстве, первое, что обычно приходит в голову, - каток. Но каток требует подготовки основания, оборудования, обслуживания, а иногда оказывается просто несоразмерен территории двора. Всесезонность не обязательно означает появление отдельной дорогостоящей зимней инфраструктуры.

Гораздо важнее еще на стадии концепции посмотреть на каждый элемент благоустройства и спросить: что с ним произойдет зимой? Например, рельеф. Летом небольшой холм может быть частью детского игрового пространства. Зимой тот же холм превращается в горку. Для этого не нужно каждый год привозить дополнительное оборудование — нужно изначально предусмотреть безопасные уклоны, место для разгона и выката, отсутствие рядом деревьев, фонарей, ограждений и других препятствий.

Навес летом защищает от солнца, осенью от дождя, зимой от снега. Если при этом он расположен с учетом ветра, рядом есть скамейка и нормальное освещение, появляется место, где взрослый может комфортно находиться, пока ребенок играет.

Даже обычный прогулочный маршрут может быть всесезонным активом, если зимой его удобно очищать, покрытие не становится опасным, а освещение делает прогулку комфортной после четырех часов вечера. Здесь речь идет не столько о дополнительных объектах, сколько о способности одного и того же решения менять функцию вместе с сезоном.

В проектах благоустройства есть понятное желание все организовать: определить сценарии, установить оборудование, разделить территорию на функциональные зоны. В результате каждый квадратный метр получает назначение.

Но детям не всегда нужно именно это. Иногда желаннее просто огромная снежная гора, чтобы забраться на нее и почувствовать себя властелином мира. Или прокопать внутри ход, построить крепость или тот самый дзот, который станет главным событием прогулки. В таком случае снег перестает быть эксплуатационной проблемой и становится бесплатным сезонным материалом для игры.

Здесь возникает интересная задача для архитектора: иногда нужно проектировать не объект, а возможность. Оставить свободный участок, который летом работает как лужайка или пространство для подвижных игр, а зимой становится территорией, которую дети осваивают самостоятельно.
Мы привыкли считать хорошим благоустройством то, в котором много всего предусмотрено. Но иногда качество пространства определяется тем, оставили ли мы человеку возможность самому придумать, что здесь делать.

Есть и вполне практический вопрос: куда вообще девается снег во дворе? Чаще всего эта тема возникает уже после сдачи дома и переходит в зону ответственности управляющей компании. Снег воспринимается как помеха, которую необходимо убрать с дорожек и куда-нибудь складировать. В результате он оказывается именно там, где для него нашлось свободное место, а не там, где это было бы логично с точки зрения архитектуры двора.

Но места накопления снега можно предусмотреть еще при проектировании. Где снег не перекроет обзор? Где он не повредит посадки? Куда его удобно перемещать при уборке дорожек? Может ли часть снега оставаться в детской зоне и становиться основой для зимней игры?

Так возникает совершенно другой подход. Мы не пытаемся победить зиму, а включаем ее в сценарий использования территории. Конечно, здесь архитектору необходимо взаимодействовать с будущей эксплуатацией. Можно придумать прекрасную зимнюю концепцию, но если управляющая компания каждое утро будет вывозить весь снег с территории, она не заработает. Поэтому правила зимней эксплуатации двора должны обсуждаться еще до его сдачи. 

Но даже самая продуманная концепция зимнего двора может не заработать, если управляющая компания не понимает, как с ней обращаться. Например, архитектор предусмотрел участок для накопления снега и детских игр, а сотрудники УК каждое утро полностью его очищают. Или, наоборот, снег складируют на территории, где весной должны появиться цветники.

Поэтому правила зимней эксплуатации необходимо согласовывать с девелопером еще на этапе проектирования, а не после возникновения первых проблем. Мы считаем правильным подход, при котором архитектурное бюро передает не только проектную документацию, но и рекомендации по сезонному использованию территории.

Это может быть достаточно простой документ со схемой двора: какие дорожки необходимо очищать полностью, где допускается временное накопление снега, какие зоны нельзя использовать для складирования, какие элементы благоустройства требуют особого ухода зимой. Отдельно стоит обозначить игровые территории, где снег может оставаться частью предусмотренного сценария, если это безопасно.

В идеале еще до передачи объекта в эксплуатацию нужно провести совместную встречу архитекторов, представителей девелопера и будущей управляющей компании. На ней можно пройтись по основным зимним сценариям, обсудить технические ограничения, способы уборки и возможные конфликтные ситуации.

Полезно предусмотреть и обратную связь после первой зимы. Иногда только реальная эксплуатация показывает, где образуются снежные заносы, какие маршруты жители выбирают самостоятельно и какие решения требуют корректировки. Такая встреча позволяет не просто исправить отдельные недостатки, но и учесть полученный опыт в следующих проектах.

Зимой разница между защищенным от ветра и продуваемым местом становится принципиальной. Поэтому при проектировании необходимо смотреть на движение ветра, расположение зданий, инсоляцию, характер озеленения. Кустарники, группы деревьев, перепады рельефа, архитектурные элементы способны создавать более комфортные участки для отдыха.

Озеленение в зимний период это отдельная тема. Если весь эффект ландшафта построен исключительно на цветении и листве, после ноября двор визуально резко беднеет. Значит, нужно думать о том, как выглядят растения без листьев, использовать хвойные, злаки, растения с выразительной графикой ветвей, плодами и соцветиями, которые сохраняются зимой. Из вечнозеленых это горная и карликовая сосна, ель обыкновенная, можжевельник казацкий, морозостойкие сорта туи. Выразительными ветвями и плодами могут украсить двор дерен белый 'Sibirica' с ярко-красными побегами, гроздья рябины, декоративная яблоня, белая ива, морщинистый шиповник.

Конечно, отдельно следует сказать о елке, это очень эффектный элемент зимнего благоустройства. Лучше предусмотреть ее еще на этапе проектирования двора: не устанавливать каждый декабрь временную конструкцию, а высадить живую ель на видном месте, например на небольшой площади или в зоне отдыха. Летом она будет частью озеленения, а зимой превратится в центр праздничной жизни жилого комплекса. Можно предложить жителям самим украшать дерево, проводить совместное зажжение огней, устраивать небольшие соседские праздники. Так у двора появляется не только сезонный сценарий, но и собственная традиция, которая объединяет жителей. При этом важно заранее продумать расположение ели, доступ к электропитанию для безопасной уличной иллюминации и возможность украшать дерево без повреждения ветвей. Это хороший пример того, как сравнительно небольшое архитектурное решение создает дополнительную эмоциональную ценность жилой среды.

Не менее важно и освещение. Зимой темнеет рано, и свет фактически определяет, будет человек пользоваться двором вечером или постарается как можно быстрее его пройти. При этом хороший свет - не обязательно максимально яркий. В жилом дворе гораздо важнее создать понятный, безопасный и комфортный световой сценарий: выделить маршруты, входы, игровые зоны, места отдыха.

Отдельное решение для зимнего двора - теплые павильоны или навесы с тепловыми элементами, если позволяет бюджет. Здесь жители могут отдохнуть, согреться после прогулки или подождать детей с игровой площадки. Важно соотносить архитектурную идею с экономикой эксплуатации. Строительство капитального павильона, с панорамным остеклением, площадью 25-40 м², может составить 5-9 и более млн рублей. И мы еще не рассматривали расходы на подготовку основания, электроснабжение, вентиляцию, освещение, мебель, автоматику и монтаж.

При вводе в эксплуатацию даже небольшой отапливаемый павильон площадью 20 м² потребует затрат на строительство, отопление, уборку и обслуживание. Поэтому далеко не в каждом проекте такое решение оправданно. Так, например, при потреблении за 30 дней 1 080 кВт·ч на одну тепловую единицу, расходы составят более 10 000 р из расчета на павильон. К этому необходимо прибавить текущие коммунальные расходы, уборку, техническое обслуживание каждого такого помещения.

Иногда гораздо эффективнее использовать более простые архитектурные приемы:  защиту от ветра, многофункциональные навесы и продуманную организацию пространства с хорошим освещением и удобной мебелью. Она не обеспечит полноценного теплового комфорта, зато будет значительно проще в эксплуатации. А если девелопер все же выбирает теплый павильон, важно заранее продумать его круглогодичное использование, режим работы и ответственность управляющей компании за содержание объекта.

Когда мы говорим о зимних сценариях, разговор быстро сводится к детям. Но двор должен работать и для взрослых.

Зимой человек реже готов специально ехать в парк ради короткой прогулки. Зато выйти на 20–30 минут из дома это вполне реалистичный сценарий. Пройти круг по территории, погулять с собакой, выпить кофе, поговорить с соседом, побыть на улице с ребенком. Для этого не обязательно строить отдельные павильоны. Иногда достаточно продуманного маршрута, защищенной от ветра скамейки, навеса и хорошего света.

Мне кажется, девелоперам вообще стоит изменить взгляд на эффективность благоустройства. Обычно мы обсуждаем бюджет, площадь озеленения, количество функций, оборудование, стоимость эксплуатации. Но есть еще один показатель — время полезного использования пространства.

Представим два двора с сопоставимым бюджетом. Первый великолепно выглядит с мая по сентябрь, но зимой большинство его функций исчезает. Второй спроектирован так, что летом здесь работает лужайка, зимой — пространство для игры со снегом; летом холм является частью ландшафта, зимой становится горкой; прогулочные маршруты остаются удобными круглый год, а зоны отдыха защищены от ветра и освещены.

Во втором случае мы не обязательно потратили больше. Но одни и те же инвестиции работают дольше. Поэтому всесезонность может становиться дополнительным конкурентным преимуществом жилого проекта. Не в формате «рекламной фишки» вроде обязательного катка во дворе, а на более фундаментальном уровне: покупатель получает среду, которой действительно можно пользоваться круглый год.

Есть простой тест, который полезно проводить еще на стадии концепции благоустройства. Посмотреть на план двора и задать вопрос: что житель сможет делать здесь в январе? Если после ответа на него этого половина функций исчезает, значит, проект еще есть куда развивать.

1. Рельеф с двойной функцией. Холмы и перепады высот могут работать летом как часть ландшафта и игры, а зимой как естественные горки. Важно заранее предусмотреть безопасный уклон и зону выката.

2. Свободное пространство для снега и самостоятельной игры. Не нужно заполнять оборудованием каждый метр. Детям необходимо место, где можно построить крепость, слепить снеговика или придумать собственный сценарий.
3. Продуманные места накопления снега. Они не должны мешать проходу, обзору и озеленению. В отдельных зонах снег можно не просто складировать, а использовать как элемент зимнего пространства.

4. Защиту от ветра. Рельеф, растения, навесы и другие элементы благоустройства должны формировать участки, где зимой комфортно задержаться.

5. Зимнее озеленение. Двор должен сохранять объем, фактуру и визуальный интерес после того, как опала листва и исчезли цветники.

6. Хорошее освещение. Основные маршруты, игровые пространства, входы и места отдыха должны оставаться понятными и комфортными в период короткого светового дня.

7. Всесезонные маршруты. Покрытия, ширина дорожек и сама конфигурация движения должны учитывать зимнюю уборку и безопасное передвижение.

8. Сценарии не только для детей. Короткая прогулка, выгул собаки, встреча с соседом, возможность посидеть на улице, ведь взрослым тоже нужна причина не проходить двор транзитом.

9. Сценарий зимней эксплуатации. Архитектор и управляющая компания должны одинаково понимать, какие территории очищаются полностью, где допускается снег и как должны работать предусмотренные проектом зимние сценарии.