»
Миллион креативных метров. Как меняется рынок креативных кластеров в Москве — и чего ждать дальше
Ян Ярмощук, руководитель команды CreativeSpace Hunter
Команда CreativeSpace Hunter провела исследование рынка креативных кластеров Москвы в 2026 году, чтобы выяснить, как они интегрированы в рынок недвижимости и что ждет эти пространства в будущем. Руководитель команды Ян Ярмощук рассказал «кто твой город» о главных выводах.
как меняются креативные метры
За последние шесть лет рынок креативных кластеров в Москве вырос на 100 тыс. м², до 1 млн м². Казалось бы, не так много, но при этом состав объектов существенно изменился. Несколько знаковых частных кластеров закрылись или переехали: НИИДАР снесли, НАЗАВОД переместился в маленькое пространство, Бадаевский завод прекратил работу, а в начале 2025 года после пожара закрылся Электрозавод. Кроме того, многие частные кластеры оказались под угрозой реорганизации по программе Комплексного развития территорий (КРТ) — это «Авиатор», «Графит», «Московский Шелк», «Рассвет», «Суперметалл», Трехгорная Мануфактура, ЦТИ «Фабрика», Хлебозавод.
Вместе с этим на рынок креатива вышли полностью государственные игроки — кинокластер Москино, МЕТМАШ, Киностудия имени Горького, кластер видеоигр и анимации в Сколково.
В начале этого года откроется креативно-производственный кластер Красный Путь. Кроме того, в 2026-м запустятся креативно-деловой кластер Густав, Тон-центр и Ряды на базе Кругового Депо за Ленинградским вокзалом. Готовятся проекты двух крупных креативных кластеров рядом со станциями метро Динамо и ВДНХ. Общая площадь креативных кластеров в этом году, по прогнозам, достигнет 1,2 млн. кв.м.
В 2027-м сектор продолжит расти. До конца следующего года выйдет новая очередь Москино, откроется кластер медиатехнологий креативного кластера в Сколково. Но одновременно с ростом происходят важные изменения: все объекты, которые планируют сдать в ближайшие годы, — либо очень дорогие, либо государственные.
Мы изучили 63 креативных кластера – в том числе 26 объектов, признанных Союзом креативных кластеров (СКК), а также протокластеры и территории, которые Агентство креативных индустрий Москвы (АКИ) считает претендентами на статус «креативный кластер», в исследовании учитывались существующие, еще не открывшиеся и уже закрытые пространства.
Вместе с этим на рынок креатива вышли полностью государственные игроки — кинокластер Москино, МЕТМАШ, Киностудия имени Горького, кластер видеоигр и анимации в Сколково.
В начале этого года откроется креативно-производственный кластер Красный Путь. Кроме того, в 2026-м запустятся креативно-деловой кластер Густав, Тон-центр и Ряды на базе Кругового Депо за Ленинградским вокзалом. Готовятся проекты двух крупных креативных кластеров рядом со станциями метро Динамо и ВДНХ. Общая площадь креативных кластеров в этом году, по прогнозам, достигнет 1,2 млн. кв.м.
В 2027-м сектор продолжит расти. До конца следующего года выйдет новая очередь Москино, откроется кластер медиатехнологий креативного кластера в Сколково. Но одновременно с ростом происходят важные изменения: все объекты, которые планируют сдать в ближайшие годы, — либо очень дорогие, либо государственные.
Мы изучили 63 креативных кластера – в том числе 26 объектов, признанных Союзом креативных кластеров (СКК), а также протокластеры и территории, которые Агентство креативных индустрий Москвы (АКИ) считает претендентами на статус «креативный кластер», в исследовании учитывались существующие, еще не открывшиеся и уже закрытые пространства.
дороже или дешевле, чем у соседей?
Аналитики CreativeSpace Hunter сопоставили арендные ставки в креативных кластерах и коммерческих помещениях, расположенных в пяти минутах ходьбы от них. В 14 креативных кластерах – то есть более чем в половине от общего числа – аренда дороже, чем в зданиях по соседству: средняя ставка составляет 5082 против 3543 рублей за м² в месяц соответственно, «премия к рынку» в креативных кластерах – 43%. Дороже соседей оказались в том числе «Деловой квартал Рассвет», «Флакон», «Деловой квартал Московский шелк» и «Товарищество Рябовской Мануфактуры».
«Аренда вокруг креатива» стоит дороже по нескольким понятным причинам: кластеры – это не просто помещения с историческим наследием и лофт-дизайном, они имеют собственную инфраструктуру совместного использования, перекрестные клиентские потоки и сознательное позиционирование в сфере поддержки креативных индустрий – и творческие люди готовы за это доплачивать. Креативные кластеры выгодно отличает и то, что у них в среднем в два раза (+92%) больше отзывов, чем у других объектов коммерческой недвижимости.
Однако ситуация бывает и обратной. Девять креативных кластеров (36%) в Москве сдают помещения дешевле, чем их соседи. Это в том числе Экспериментальная культурная площадка «Плутон», Деловой квартал «Новоспасский», Завод «Кристалл» и БЦ «Красный Октябрь». Арендные ставки в границах этих кластеров в среднем на 28% ниже, чем рядом с ними: 2582 против 3606 рублей за м² в месяц. Однако ниже рыночной цены она не опускается.
Причины того, что аренда в таких кластерах дешевле, чем в ближайшем окружении, могут быть разными. В том числе это может объясняться и целенаправленной политикой – например, адресной поддержкой креативных предпринимателей, находящихся в стадии роста.
Исследование показало, что центральное расположение креативного кластера не является главным критерием успеха — существенно важнее его «живой актив», резиденты и аудитория; российский опыт в этом совпадает с мировым.
«Аренда вокруг креатива» стоит дороже по нескольким понятным причинам: кластеры – это не просто помещения с историческим наследием и лофт-дизайном, они имеют собственную инфраструктуру совместного использования, перекрестные клиентские потоки и сознательное позиционирование в сфере поддержки креативных индустрий – и творческие люди готовы за это доплачивать. Креативные кластеры выгодно отличает и то, что у них в среднем в два раза (+92%) больше отзывов, чем у других объектов коммерческой недвижимости.
Однако ситуация бывает и обратной. Девять креативных кластеров (36%) в Москве сдают помещения дешевле, чем их соседи. Это в том числе Экспериментальная культурная площадка «Плутон», Деловой квартал «Новоспасский», Завод «Кристалл» и БЦ «Красный Октябрь». Арендные ставки в границах этих кластеров в среднем на 28% ниже, чем рядом с ними: 2582 против 3606 рублей за м² в месяц. Однако ниже рыночной цены она не опускается.
Причины того, что аренда в таких кластерах дешевле, чем в ближайшем окружении, могут быть разными. В том числе это может объясняться и целенаправленной политикой – например, адресной поддержкой креативных предпринимателей, находящихся в стадии роста.
Исследование показало, что центральное расположение креативного кластера не является главным критерием успеха — существенно важнее его «живой актив», резиденты и аудитория; российский опыт в этом совпадает с мировым.
культура имеет значение
Аналитики изучили и «живой актив» – а именно арендаторов креативных кластеров. Их можно разделить на пять категорий по сфере деятельности: культура и развлечения; студии и производство (в том числе и креативного продукта); общественное питание; офисы и образование; розничная торговля и услуги. Аналогичный набор групп есть и в ядрах деловой активности, однако их состав отличается. В кластерах креативных направлений доля резидентов из сферы культуры и досуга – 7%, в кластерах делового направления – 4%, студии и производство занимают по 11%, общепит – 8% в креативных против 6% в деловых, офисы и образовательные проекты – 38% против 47%, ритейл и услуги – 36% против 32%.
Креативные кластеры также различаются между собой по составу. так, если на «Винзавод» почти 25% резидентов из сферы культуры, то в artplay таких меньше 5%. Но вывод универсален для всех площадок: культура выступает бонусом к экономической модели и дополнительным нематериальным активом, способствующим капитализации таких объектов.
Креативные кластеры также различаются между собой по составу. так, если на «Винзавод» почти 25% резидентов из сферы культуры, то в artplay таких меньше 5%. Но вывод универсален для всех площадок: культура выступает бонусом к экономической модели и дополнительным нематериальным активом, способствующим капитализации таких объектов.
жизненный цикл: сколько
Мы изучили жизненный цикл кластера и подсчитали, что его себестоимость в 2026 году превышает 180 000 рублей за м² – за 7 лет она выросла в 1,6 раза с учетом инфляции (раньше – 70 000, с поправкой на инфляцию это 114 000 рублей). Цены на строительство коммерческой недвижимости выросли и в целом по сфере, при этом средняя стоимость руб./м² строительства офисной недвижимости поднялась даже сильнее – в 1,86 раза, с 100 000 в 2019 до 186 550 рублей в 2025 году,
У коммерческих и государственных креативных кластеров различается стратегия развития. Первые развиваются за счет средств собственников или привлеченных денег инвесторов (например, «Суперметалл», «Хлебозавод», Artplay, «Винзавод» и «Флакон») и в редких случаях создают фонды для управления капиталом и спонсирования инициатив резидентов («Новая Голландия» в Санкт-Петербурге, Фонд поддержки современного искусства «Винзавод»).
Государственные креативные кластеры работают как инкубаторы: они жертвуют доходом от аренды ради создания льготных условий для приоритетных креативных индустрий, чтобы превратить их в драйверы экономики. Это история современного кластера Союзмультфильма, проектов МетМаш, Московского кластера видеоигр и анимации, киностудии имени Горького.
У коммерческих и государственных креативных кластеров различается стратегия развития. Первые развиваются за счет средств собственников или привлеченных денег инвесторов (например, «Суперметалл», «Хлебозавод», Artplay, «Винзавод» и «Флакон») и в редких случаях создают фонды для управления капиталом и спонсирования инициатив резидентов («Новая Голландия» в Санкт-Петербурге, Фонд поддержки современного искусства «Винзавод»).
Государственные креативные кластеры работают как инкубаторы: они жертвуют доходом от аренды ради создания льготных условий для приоритетных креативных индустрий, чтобы превратить их в драйверы экономики. Это история современного кластера Союзмультфильма, проектов МетМаш, Московского кластера видеоигр и анимации, киностудии имени Горького.
секретный ингредиент
Вне зависимости от формы собственности и источников финансирования состав резидентов креативных кластеров существенно отличается от структуры арендаторов традиционной коммерческой недвижимости, что влияет и на стратегию развития таких площадок. Присутствие творческих резидентов – как начинающих авторов, так и известных художников и прочих деятелей креативных индустрий – формирует репутацию площадки, других приток посетителей и повышает интерес к ним новых арендаторов. Это и есть «секретный соус» креативных кластеров, которым объясняется их привлекательность.
Исследование демонстрирует, что ядро ценности креативного кластера – в синергии между резидентами и совместных проектах, а не в эпизодических событиях. Кластеры неоднородны, но ядро устойчиво при правильном подходе – и это основа для девелопмента в 2026 году.
Исследование демонстрирует, что ядро ценности креативного кластера – в синергии между резидентами и совместных проектах, а не в эпизодических событиях. Кластеры неоднородны, но ядро устойчиво при правильном подходе – и это основа для девелопмента в 2026 году.