Пять вопросов
к мастер-планам
в 2025 году

Будучи одним из крупнейших заказчиков мастер-планов для малых городов, мы в Фонде Мельниченко можем говорить о том, что не так сегодня с этим инструментом.

Сколько сейчас живет мастер-план? Как презентационный и отчетный материал, наверное, как любовь, три года. Но, увы, за редким исключением, как управленческий документ он умирает сразу, как только его приняли и согласовали. Он декомпозируется в мероприятия, программы, становится основой для изменения пакета градостроительной документации, но перестает существовать как первоисточник синхронизированных процессов по изменению городского пространства. В основе сложившейся ситуации — множество накопившихся вопросов: как выполнять мастер-план, если нет реалистичной оценки финансирования проектов или если не обозначены конкретные исполнители? Как начинать строительство, если заведомо понятно, что нет средств для содержания новых объектов?

Мастер-планам в нашей стране уже двадцать лет. Они заняли прочное место в реализации стратегии территориального развития. Накоплен значительный опыт их разработки, включающий как удачные, так и неудачные кейсы. Сейчас, когда государством поставлена задача по разработке более 200 мастер-планов, настал подходящий момент для глубокого анализа и переосмысления этого инструмента, в первую очередь для того, чтобы снова сделать его стратегическим.

Планы терпят значительные изменения по сравнению с первоначальным вариантом, как только начинается проработка вопросов, связанных с правилами землепользования и застройки или проектно-сметной документацией. Место расположения объектов переносится, например, из-за проведенных изысканий, которые вдруг показывают невозможность строительства в выбранном месте. Меняется архитектура, появляются новые концепции. В силу ограниченности финансирования или из-за сроков бюджетного процесса происходит деление на этапы, последовательность которых начинает путаться. При этом очень редко управленческие команды возвращаются к первоисточнику и смотрят: а сочетаются ли объекты друг с другом в содержательном и эстетическом смысле? Не потеряли ли мы идею? Не случается ли эклектика?

Поговорим о некоторых проблемах, которые приводят к таким обстоятельствам.

Первое. За исключением ряда успешных примеров, в лучшем случае вместо стратегического документа, определяющего видение города и баланс экономического и пространственного развития, мы имеем планы развития отдельных внутригородских территорий. Само по себе это могло бы быть хорошо, если бы изначально ставили таким образом задачу — мастер-план центра города. Однако на практике у нас случается странная смесь стратегии и тактики. Причем второе не всегда является логичным продолжением первого. В результате чего получается «франкенштейн», лоскутное одеяло из идей, проектов, мероприятий, решений. Разбалансировка разноформатных решений в рамках одного города – ключевая беда современного мастер-планирования.

Как искать баланс? Во-первых, логичной была бы практика не разработки конкретных решений в рамках мастер-плана, а формирования четкого технического задания для следующего шага — разработки проектно-сметной документации и правил землепользования и застройки. Тогда на уровне мастер-плана у нас появляются не визуализации отдельных общественных пространств, а система развития общественных пространств с прописанными функциональными зонами и наполнением, с пониманием сочетания их друг другом, исходя из запросов локальных сообществ. Такой же подход может быть использован с капитальными сооружениями, когда мы ищем функциональную сбалансированность между ними и определяем архитектурный стиль.

Второе. Мы пытаемся проанализировать данные более чем по 100 показателям социально-экономического развития, но не знаем, кто и как живет в городе, как строится их рабочий день и отдых. В процессе разработки мастер-плана список вопросов ограничивается стандартным набором параметров, а не содержательной беседой с заинтересованными сторонами об их болях и потребностях. Представление всем известного набора показателей — это формальный подход, который сгодится в качестве исходной точки анализа. А вот уже задача разработчика тщательно вникнуть, как воспринимаются эти объективные показатели жителями и где, по их субъективному мнению, есть проблемные области.

Третье. Мастер-планы демонстрируют полное отсутствие подходов к реальному решению проблем социальной сферы. Допустим, есть некие демографические прогнозы, на их основе приводятся расчеты, сколько детских садов, школ и поликлиник необходимо. Но откуда там возьмутся врачи и учителя, вопрос даже не ставится. Они (как малый бизнес) вдруг должны появиться сами по себе.

Четвертое. Остается в мастер-планировании и проблема сервиса. В презентациях всегда есть размещение новых объектов, будь то авторская кофейня или прокат велосипедов. Но нет ответа, кто должен ими заниматься. Регион или крупный бизнес на территории, если он есть, способен давать гранты и субсидии на развитие малого предпринимательства. Но это своего рода костыли, не решающие основной проблемы, связанной с устойчивым существованием малого бизнеса в маленьком городе. В итоге красивые концепции разбиваются о суровую реальность спроса, не соответствующего предложению.

Пятое. Мастер-планы, к сожалению, вызывают деформацию локального рынка недвижимости. Появляется спекулятивный эффект, который приводит к искажениям. Ожидания от будущих изменений провоцируют скачки цен на землю, что ведет к вытеснению местных жителей и перенаправлению ренты на лоббирование частных интересов вместо общественной пользы.

Перечень вопросов далеко не полный, его надо дополнять и серьезно анализировать. Это необходимо не для того, чтобы критиковать само по себе мастер-планированиие как инструмент управления территориальным развитием. Цель открытого диалога о назревших проблемах — это поиск решений, в котором должны участвовать представители и профильных органов власти, и бизнеса, и экспертного сообщества.  Вместе мы можем вернуть мастер-планам стратегический характер, а значит, укрепить основу для выстраивания благополучного будущего наших городов.